Hiện nay theo quy định của pháp luật hiện hành, đất đai được ghi nhận là thuộc sở hữu toàn dân được Nhà nước thống nhất quản lý và là đại diện sở hữu. Các cá nhân, doanh nghiệp khi đáp ứng đủ điều kiện sẽ được Nhà nước trao quyền sử dụng đất, khi đó họ có thể thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Một trong những quyền của người sử dụng đất được công nhận và thực hiện phổ biến nhất chính là quyền chuyển nhượng đất.
Bên cạnh việc ghi nhận những quyền này cho người sử dụng đất pháp luật còn quy định rõ các cá nhân, doanh nghiệp phải có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ của mình khi sử dụng đất. Một trong những nghĩa vụ quan trọng được quan tâm hàng đầu chính là các nghĩa vụ về tài chính, đặc biệt là thuế khi cá nhân, doanh nghiệp thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bởi việc thực hiện nghĩa vụ về thuế trong trường hợp này không chỉ đảm bảo góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, đảm bảo công bằng xã hội, thuận lợi trong quản lý Nhà nước
Vậy, luật hiện hành đang có quy định như thế nào về nghĩa vụ thuế của cá nhân, doanh nghiệp khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Luật Dương Gia sẽ cùng quý bạn đọc tìm hiểu về vấn đề này.
1. Thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?
Khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cá nhân hoặc doanh nghiệp sẽ nhận được một khoản tiền từ việc chuyển nhượng này. Đây được coi là một khoản thu nhập không thường xuyên của cá nhân, doanh nghiệp và là đối tượng phải chịu thuế. Do đó, mọi cá nhân, doanh nghiệp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế theo quy định tại Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 [Sửa đổi bổ sung năm 2012] và Luật thuế thu nhập Doanh nghiệp năm 2008 [Sửa đổi bổ sung năm 2013 và năm 2014].
Tuy nhiên, riêng đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cá nhân, theo quy định tại Điều 4Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 [Sửa đổi bổ sung năm 2012], người chuyển nhượng có thể được miễn thuế trong một số trường hợp cụ thể như sau:
Trong trường hợp cá nhân chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng có mối quan hệ gần gũi với nhau, như: Giữa vợ và chồng, cha mẹ với con [gồm cả cha, mẹ đẻ; cha, mẹ nuôi và cha, mẹ chồng; cha mẹ vợ], ông bà với cháu [ông bà nội, ngoại], anh chị em ruột với nhau.
Trường hợp đất chuyển nhượng được xác định là đất ở duy nhất của cá nhân tại thời điểm thực hiện chuyển nhượng.
2. Căn cứ tính thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cá nhân, doanh nghiệp
Thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cá nhân, doanh nghiệp được xác định trên cơ sở cách tính như sau:
Thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất = Thu nhập chịu thuế [1] x Thuế suất [2]
Trong đó:
Xem thêm: Chính sách thuế bất động sản là gì? Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất
[1] Thu nhập chịu thuế:
Đối với cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thu nhập chịu thuế của lần chuyển nhượng chính là giá mà hai bên đã thỏa thuận với nhau trong hợp đồng chuyển nhượng. [Theo quy định tạiĐiều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC]
Riêng đối với doanh nghiệp, thu nhập chịu thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá hai bên đã thỏa thuận với nhau nhưng phải trừ giá vốn ban đầu của đất và các chi phí liên quanđến hoạt động chuyển nhương quyền sử dụng đất. [Theo quy định tại Điều 14Nghị định 218/2013/NĐ-CP].
Lưu ý:
Trong trường hợp các bên không thỏa thuận hoặc thỏa thuận về giá chuyển nhượng thấp hơn giá Nhà nước quy định thì thu nhập chịu thuế được xác định theogiá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
Giá vốn của đất chuyển nhượng và các chi phí liên quan đến hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp được xác định như sau:
+ Giá vốn của đất thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng được xác định theo nguồn gốc như: Tiền sử dụng, tiền cho thuê đã nộp đối với đất được Nhà nước giao, cho thuê đất; Tiền các bên thỏa thuận trong hợp đồng với đất chuyển nhượng, đất góp vốn.
Ví dụ: Giá vốn của đất được Nhà nước giao, cho thuêlà số tiền sử dụng đất, số tiền cho thuê đất thực nộp ngân sách nhà nước; Đất qua nhận chuyển nhượng à giá ghi trên hợp đồng, chứng từ trả tiền; Đất nhận góp vốn là giá thỏa thuận ghi góp vốn; .
Xem thêm: Quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
+ Các chi phí liên quan khác bao gồm: Chi phí do Nhà nước bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất; Chi phí sử dụng trong việc cải tạo đối với đất,; Các chi phí trong thực hiện thủ tục cấp quyền sử dụng; Giá trị của các tài sản trên đất,
[2] Thuế suất tính thuế chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân, doanh nghiệp:
Đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân, mức thuế suất được áp dụng để tính thuế chuyển quyền sử dụng được xác định là 2% trên thu nhập được tính thuế [Theo quy định tạiĐiều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC].
Trong trường hợp chủ thể thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là doanh nghiệp, theo quy định tạiĐiều 10 Luật thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008 [Sửa đổi bổ sung năm 2013] và Hướng dẫn tạiNghị định 218/2013/NĐ-CP mức thuế suất được áp dụng để tính thuế là 22%. Mức thuế này được giảm xuống còn 20% kể từ ngày 1 tháng 1 năm 2016 đến nay, trừ một số trường hợp đặc thù doanh nghiệp thuộc đối tượng được ưu đãi về mức thuế suất theo quy định.
Cần lưu ý, đối với trường hợp đất được chuyển nhượng thuộc quyền sử dụng của nhiều người thì việc đóng thuế được xác định riêng cho từng người theo tỷ lệ quyền sử dụng đất của họ. Nếu trong trường hợp không có căn cứ xác định về phần quyền sử dụng đất của các đồng sở hữu thì việc nộp thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định theo tỷ lệ bình quân.
3. Thời điểm tính thuế đối với thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân được xác định như sau:
+ Đối với việc chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân nếu các bên không có thỏa thuận gì khác thì thời điểm xác định để tính thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định tại thời điểm hợp đồng chuyển nhượng mà hai bên ký kết có hiệu lực pháp luật. Tuy nhiên, nếu như trong trường hợp hai bên có thỏa thuận với nhau rõ ràng trong hợp đồng về việc bên nhận chuyển nhượng sẽ thay bên chuyển nhượng nộp thuế thìthời điểm được xác định để tính thuế phải là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.
+ Trong trường hợp quyền sử dụng đất được chuyển nhượng là đất gắn liền với nhà hoặc các công trình được hình thành trong tương lai thì thời điểm tính thuế theo quy định được xác định là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.
Xem thêm: Cách ngăn chặn bị đơn chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thời điểm tính thuế đối với thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp được xác định theo quy định tại Khoản 2Nghị định 218/2013/NĐ-CP chính là thời điểm bàn giao bất động sản. Tuy nhiên, nếu trong trường hợp việc chuyển nhượng có thu tiền trước theo tiến độ cụ thể thì thời điểm tính thuế tạm nộp được xác định là thời điểm thu tiền.
4. Tính thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Tóm tắt câu hỏi:
Em muốn hỏi em chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không? việc chịu thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tính như thế nào? Em xin cảm ơn!
Luật sư tư vấn:
Thông tư 111/2013/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân.
Thứ nhất, căn cứ tại điểm a, Khoản 5, Điều 2 của Thông tư trên thì Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản sẽ là thu nhập chịu thuế.
Thứ hai, việc tính thuế từ việc chuyển nhượng bất động sản cụ thể như sau:
a] Trường hợp xác định được thu nhập tính thuế, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:
Xem thêm: Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới nhất
| Thuế thu nhập cá nhân phải nộp | = | Thu nhập tính thuế | × | Thuế suất 25% |
b] Trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn hoặc giá mua hoặc giá thuê và chứng từ hợp pháp xác định liên quan của hoạt động chuyển nhượng bất động sản làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì thuế thu nhập cá nhân được xác định như sau:
| Thuế thu nhập cá nhân phải nộp | = | Giá chuyển nhượng | × | Thuế suất 2% |
5. Chuyển nhượng đất làm tài sản góp vốn có cần đóng lệ phí trước bạ không?
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi muốn góp vốn vào thành lập công ty cổ phần với vài người bạn bằng một miếng đất. Tôi nhận định giá trị của miếng đất này ít nhất là 5 tỉ đồng, tuy nhiên tôi được nghe thông tin từ một đối tác bên ngoài về việc khi góp vốn tôi sẽ phải chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho công ty và đóng lệ phí trước bạ, như vậy có đúng không? Mong luật sư tư vấn giúp tôi!
Luật sư tư vấn:
Khoản 1, Điều 36 Luật doanh nghiệp quy định về chuyển quyền sở hữu tài sản góp vốn như sau:
1. Thành viên công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh và cổ đông công ty cổ phần phải chuyển quyền sở hữu tài sản góp vốn cho công ty theo quy định sau đây:
a] Đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu hoặc giá trị quyền sử dụng đất thì người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản đó hoặc quyền sử dụng đất cho công ty tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Việc chuyển quyền sở hữu đối với tài sản góp vốn không phải chịu lệ phí trước bạ;
Xem thêm: Thỏa thuận phân chia di sản thừa kế như thế nào?
b] Đối với tài sản không đăng ký quyền sở hữu, việc góp vốn phải được thực hiện bằng việc giao nhận tài sản góp vốn có xác nhận bằng biên bản.
Biên bản giao nhận phải ghi rõ tên và địa chỉ trụ sở chính của công ty; họ, tên, địa chỉ thường trú, số Thẻ căn cước công dân, Giấy chứng minh nhân dân, Hộ chiếu hoặc chứng thực cá nhân hợp pháp khác, số quyết định thành lập hoặc đăng ký của người góp vốn; loại tài sản và số đơn vị tài sản góp vốn; tổng giá trị tài sản góp vốn và tỷ lệ của tổng giá trị tài sản đó trong vốn điều lệ của công ty; ngày giao nhận; chữ ký của người góp vốn hoặc đại diện theo ủy quyền của người góp vốn và người đại diện theo pháp luật của công ty;
c] Cổ phần hoặc phần vốn góp bằng tài sản không phải là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng chỉ được coi là thanh toán xong khi quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản góp vốn đã chuyển sang công ty.
Như vậy, tài sản góp vốn mà bạn muốn góp vào công ty cổ phần ở đây là quyền sử dụng đất, do đó bạn phải tiến hành chuyển quyền sử dụng đất cho công ty cổ phần này. Pháp luật cũng quy định, khi tiến hành thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho công ty cổ phần tại cơ quan có thẩm quyền trong trường hợp này, bạn sẽ không cần phải đóng lệ phí trước bạ.
Bên cạnh đó, bạn cũng cần lưu ý về việc định giá tài sản góp vốn, việc này được quy định cụ thể tại Khoản 2, Điều 37 Luật doanh nghiệp:
2. Tài sản góp vốn khi thành lập doanh nghiệp phải được các thành viên, cổ đông sáng lập định giá theo nguyên tắc nhất trí hoặc do một tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp định giá. Trường hợp tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp định giá thì giá trị tài sản góp vốn phải được đa số các thành viên, cổ đông sáng lập chấp thuận.
Trường hợp tài sản góp vốn được định giá cao hơn so với giá trị thực tế tại thời điểm góp vốn thì các thành viên, cổ đông sáng lập cùng liên đới góp thêm bằng số chênh lệch giữa giá trị được định giá và giá trị thực tế của tài sản góp vốn tại thời điểm kết thúc định giá; đồng thời liên đới chịu trách nhiệm đối với thiệt hại do cố ý định giá tài sản góp vốn cao hơn giá trị thực tế.
Theo quy định trên, giá trị của miếng đất này sẽ không phải do bạn tự nhận định mà sẽ phải được các cổ đông sáng lập định giá theo nguyên tắc nhất trí hoặc nếu các bên không nhất trí được thì sẽ thông qua một tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp định giá và các cổ đông sáng lập cũng chấp thuận kết quả đó.
Xem thêm: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có sự chênh lệch với diện tích đất thực tế
6. Tại sao chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải nộp VAT?
Tóm tắt câu hỏi:
Thưa luật sư: Tại sao chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chịu thuế GTGT và nếu lo ngại trùng thuế thì tại sao không quy định nhà cũng thuộc đối tượng không chịu thuế. Cảm ơn luật sư nhiều.
Luật sư tư vấn:
Thứ nhất, khái niệm thuế giá trị gia tăng.
Theo Điều 2 Luật thuế giá trị gia tăng sửa đổi bổ sung năm 2013 quy định như sau:
Thuế giá trị gia tăng là thuế tính trên giá trị tăng thêm của hàng hoá, dịch vụ phát sinh trong quá trình từ sản xuất, lưu thông đến tiêu dùng.
Như vậy, với quy định này có thể hiểu đây là một loại thuế gián thu đánh vào mỗi giai đoạn sản xuất, lưu thông sản phẩm hàng hoá, từ khi còn là nguyên liệu thô sơ cho đến sản phẩm hoàn thành, và cuối cùng là giai đoạn tiêu dùng. Chính vì vậy mà chúng ta còn gọi là thuế doanh thu có khấu trừ số thuế đã nộp ở giai đoạn trước. Thuế gía trị gia tăng được cộng vào giá bán hàng hoá, dịch vụ, và do người tiêu dùng chịu khi mua hàng hoá, sử dụng dịch vụ.
Trong trường hợp này, quyền sử dụng đất không được coi là hàng hóa, đồng thời đất là tài sản của Nhà nước chỉ cho phép người sử dụng đất sử dụng, định đoạt [chuyển nhượng, tặng, cho], và được coi là hàng hóa đặc biệt không được sản xuất, lưu thông, tiêu dùng như một hàng hóa bình thường.
Theo khoản 2 Điều 3 Luật Thương mại năm 2005 quy định:
Hàng hóa bao gồm:
a] Tất cả các loại động sản, kể cả động sản hình thành trong tương lai;
b] Những vật gắn liền với đất đai.
Hàng hoá: là sản phẩm của lao động có khả năng thoả mãn nhu cầu nào đó của con người trong tiêu dùng để trao đổi.Có 2 thuộc tính: Giá trị sử dụng và Giá trị trao đổi.
Thứ hai, đối tương chịu thuế được quy định Điều 3 Luật thuế giá trị gia tăng sửa đổi, bổ sung năm 2013.
Hàng hóa, dịch vụ sử dụng cho sản xuất, kinh doanh và tiêu dùng ở Việt Nam là đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng, trừ các đối tượng quy định tại Điều 5 của Luật này.
Do quyền sử dụng đất và đất không được coi là hàng hóa nên không là đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng.
Hiện tại, thuế giá trị gia tăng có đối tượng chịu thuế riêng, đây là thuế gián thu đánh vào các mặt hàng hóa từ quá trinh sản xuất, đến lưu thông và tiêu dùngThuế giá trị gia tăng không bị nhầm lẫn, trùng với các loại thuế khác do mỗi loại thuế có quy phạm pháp luật điều chỉnh. Vì vậy, không có sự lo ngại trùng với các loại thuế khác ở đây.
7. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật
Tóm tắt câu hỏi:
Gia đình nhà tôi đuợc cấp mảnh đất 792m vuông năm 1989 bố tôi cắt cho hàng xóm khoảng 187m vuông. Năm 2008 bố tôi tự ý sang tên chuyển nhượng cho hàng xóm 177m vuông, cho con gái 181m vuông chính quyền UBND xã xác nhận. Mẹ tôi và 3 anh em chúng tôi không được biết và chúng tôi chưa đồng ý nhất trí, bố tôi đã mất năm 2011.
Luật sư cho tôi hỏi bố tôi sang tên chuyển nhượng cho hai người 177m vuông và 181m vuông có hợp pháp không, đất đã có sổ đỏ cấp từ năm 2006 vẫn mang tên bố tôi. Chính quyền xã và huyện chứng nhận sang tên chuyển nhượng như trên có đúng với quy đinh luật đất đai không? Cảm ơn công ty luật TNHH Dương Gia nhiều.
Luật sư tư vấn:
Căn cứ theo tại khoản 1, Điều 88 Luật đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đất không có tranh chấp.
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Trong thời hạn sử dụng đất.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Như bạn trình bày, gia đình bạn được cấp đất năm 1987 nhưng lại không đề cập rõ đất đứng tên của hộ gia đình hay của riêng bố bạn.
Trường hợp 1. Đất đứng tên hộ gia đình
Căn cứ theo khoản 29, Điều 3 Luật đất đai 2013
29.Hộ gia đình sử dụng đấtlà những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Hộ gia đình sử dụng đất được xác định là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng đang chung sống và có quyền sử dụng đất tại thời điểm Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.
Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài:1900.6568
Nếu năm 1987, diện tích này được cấp cho hộ gia đình bạn, thì bố bạn muốn sang tên diện tích mảnh đất cho người khác thì phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong gia đình có quan hệ huyết thống với nhau.
Trường hợp 2. Đất đứng tên riêng bố bạn
Nếu trong trường hợp đất đứng tên riêng của bố bạn, thì bố bạn có toàn quyền quyết định đối với phần diện tích này mà không cần có sự đồng ý hay chữ ký của các thành viên còn lại.
Như vậy, việc bố bạn có được tự ý bán, chuyển nhượng đất cho người khác hay không còn phụ thuộc vào người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.