Tại sao phải đánh giá thị trường BĐS? Phương pháp phân tích thị trường nhà đất, đánh giá quy mô, sức hấp dẫn của thị trường để có chiến lược hiệu quả.
Tại sao phải đánh giá thị trường BĐS hiện nay?
Đánh giá thị trường là gì? Một nhà đầu tư bất động sản nắm được các thông tin liên quan đến loại hình bất động sản mình đang hướng đến, các công trình xây dựng, sự tăng trưởng trong khu vực, dân số, tiện ích, hạ tầng,… để có thể dự đoán đánh giá thị trường nhà đất lên hay xuống trong vài tháng hoặc thậm chí vài năm tới.
Việc đầu tư bất động sản có thành công hay không sẽ phụ thuộc lớn vào nhu cầu thị trường ở từng thời điểm. Thị trường hiện tại đang lên hay xuống, thiên về loại hình nào, lúc nào thì nên rót tiền,… là những điều cần nắm rõ trước khi quyết định đầu tư hay mở bán BĐS.
Bạn sẽ hiểu hơn về cách đánh giá thị trường BĐS để có thể đón đầu thị trường và có hướng đầu tư đúng đắn trong bài sau đây:
Phương pháp đánh giá thị trường
Để có thể đánh giá thị trường BĐS 2021, bạn cần tìm hiểu tình trạng thị trường ở một khu vực cụ thể, trong đó gồm các vấn đề cần xem xét:
– Bất động sản khu vực đó đang được bán với giá bao nhiêu và tồn kho đang tăng hay giảm
– Nhà đất có mặt trên thị trường bao lâu thời gian đến khi có người mua.
– Một nhóm bất động sản chung chất lượng và đặc điểm có giá bao nhiêu mỗi mét vuông.
– Xem xung quanh khu vực đó có những thay đổi nào không như có thêm các công ty lớn, khu mua sắm, dịch vụ công cộng, trường học, quy hoạch,…
Yếu tố xã hội cũng tác động đến việc đánh giá chiến lược thị trường. Trong đó, mật độ dân số có thể khiến giá trị nhà đất tăng do cung cầu bị phá vỡ. Bên cạnh đó, những yếu tố như giáo dục, y tế, trình độ dân trí, an ninh, hạ tầng đô thị trong khu vực cũng ảnh hưởng đến giá trị bất động sản. Những nhà đầu tư đánh giá quy mô thị trường theo sát những vấn đề này để phát triển bất động sản trung và dài hạn.
Bên cạnh đó, trong cách phân tích thị trường BĐS không thể bỏ qua các dự án tiềm năng chuẩn bị mở bán vì những dự án hot thường được sự quan tâm của khách hàng, nếu bạn nắm bắt được cơ hội này để mua để ở, bán lại hay cho thuê cũng đều có lời.
Khi phân tích thị trường BĐS 2021, đánh giá thị trường cho thuê văn phòng, các nhà đầu tư cũng chú ý đến nguồn cung cầu của các loại hình đầu tư trước khi có ý định rót vốn. Chẳng hạn nhu cầu đối với các căn hộ shophouse khá cao trong khi nguồn cung còn khá ít ở hiện tại, sẽ có những nhà đầu tư mua dự trữ để bán ra vào thời điểm khác.
Để có thể ra được quyết định đúng lúc, đón đầu thị trường đòi hỏi nhà đầu tư cần có thời gian tìm hiểu, nhận định để dự đoán được xu hướng vận động thị trường nhà đất sắp tới đi lên hay xuống, kinh nghiệm đầu tư nhà đất này giúp nhà đầu tư có kiếm được lợi nhuận lớn hay không.
Cách đánh giá thị trường tiềm năng để đón đầu
Đánh giá thời cơ xâm nhập thị trường và một khi đã nắm bắt được thị trường đang có xu hướng đi lên, bạn có thể định giá bất động sản cao hơn để đạt được lợi nhuận như mong đợi.
Người bán sẽ gặp sai lầm nếu bán ra với giá cao khi giá thị trường đang giảm sút với mong muốn có được khách hàng muốn mua bất động sản, và nghĩ nếu không bán được thì có thể giảm giá sau, nhưng bạn sẽ không theo kịp được với thị trường, đến lúc đó sẽ phải tiếp tục giảm giá mạnh nữa.
Vì vậy, tốt nhất nhà đầu tư nên bán đúng giá để có thể bán được nhà hơn là việc giảm giá theo thị trường, vừa mất thời gian cũng như có thể không bán được giá như mong muốn.
Sau khi đã đánh giá sức hấp dẫn của đoạn thị trường bất động sản hiện nay, bạn cần xem xét kỳ vọng của mình trước khi quyết định phù hợp.
Như đã đề cập, nếu nguồn cung chung cư thấp thì không nên cố gắng bán ra mà có thể mua trữ lại đợi nhu cầu tăng sẽ bán ra, hoặc nếu bán đất nền giá cao sẽ không khả quan trong khi thị trường đất nền đang chững lại.
Đầu tư bất động sản thành công phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố. Một trong số các yếu tố quan trọng nhất là nhà đầu tư lựa chọn được một bất động sản tiềm năng sinh lời lớn.
Không thiếu các nhà đầu tư thu về lợi nhuận kém hiệu quả hoặc thậm chí là chịu lỗ do phải rót vốn vào một bất động sản nhiều hơn mức cần thiết. Do đó, trước khi đưa ra quyết định, các nhà đầu tư cần xem xét kỹ lưỡng tiềm năng của một bất động sản. Vậy, đâu là các yếu tố quan trọng nhất khi chọn bất động sản có tiềm năng sinh lời? Làm thế nào bạn có thể chắc chắn rằng đầu tư vào bất động sản cho thuê đó sẽ đem lại lợi nhuận? Điều gì tạo nên một bất động sản đáng để đầu tư? Hãy cùng tìm lời giải đáp trong bài viết này.
Địa điểm
Đừng xem xét đầu tư vào bất động sản nếu bạn không quyết định được vị trí của bất động sản ở đâu. Người ta nói rằng vị trí là yếu tố quan trọng nhất để có được một bất động sản tốt, điều này hoàn toàn đúng. Tuy nhiên, thời điểm tốt nhất để một địa điểm trở thành khoản đầu tư tiềm năng chắc chắn có thể thay đổi, vì thị trường liên tục thay đổi. Dưới đây là một số yếu tố chính cần lưu ý khi chọn địa điểm phù hợp để đầu tư bất động sản cho thuê của bạn:
- Khu vực: Nơi bạn lựa chọn đầu tư bất động sản cho thuê cũng xác định loại người thuê nào sẽ bị thu hút bởi bất động sản của bạn, đồng thời điều này cũng sẽ quyết định tỷ lệ bị bỏ trống của bất động sản. Chẳng hạn, mua bất động sản gần trường đại học có nghĩa là phần lớn người thuê nhà tiềm năng của bạn sẽ là sinh viên. Quan trọng là, bạn sẽ khó tìm được người thuê trong những tháng kỳ nghỉ của trường học. Hãy chắc chắn thực hiện càng nhiều nghiên cứu về khu vực mục tiêu càng tốt trước khi đầu tư vào bất động sản cho thuê của bạn.
- Trường học, cơ sở y tế,...: Nếu bạn đang có kế hoạch đầu tư vào những căn hộ chung cư dành cho các gia đình, bạn nên xem xét chất lượng của khu trường học và bệnh viện tại địa phương. Đặc biệt, chất lượng của các trường học có thể sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tổng thể của bất động sản khi bạn quyết định bán.
Dòng tiền và tiềm năng tăng trưởng
Dòng tiền là một trong những yếu tố quan trọng nhất cần xem xét khi đầu tư vào bất động sản cho thuê. Nếu không tạo ra dòng tiền, bất động sản đó không phải là một khoản đầu tư tiềm năng. Ít nhất, bạn cần hiểu rằng nếu bạn thiếu kinh nghiệm trong việc tạo ra dòng tiền từ bất động sản, hãy tìm đến một công ty quản lý bất động sản chuyên nghiệp. Phần lớn các yếu tố còn lại, bao gồm cả vị trí, có thể không quan trọng lắm nếu bất động sản không tạo ra dòng tiền. Điều quan trọng là phải nắm bắt được tiềm năng tăng trưởng trong tương lai và giá trị bất động sản đang hướng tới. Những yếu tố này sẽ nằm ở đâu khi bạn định bán? Hãy phân tích và nghiên cứu một cách tỉ mỉ.
Quản lý tài sản
Một trong những yếu tố thậm chí quan trọng hơn bản thân bất động sản là hoạt động quản lý. Một ngôi nhà xấu xí tọa lạc tại một vị trí không quá thuận lợi vẫn có thể mang lại lợi nhuận đáng kinh ngạc nếu được quản lý tốt. Mặt khác, ngay cả ngôi nhà tốt nhất trong khu phố đẹp nhất cũng có thể mang lại kết quả tồi tệ nếu quản lý kém. Ai sẽ là người quản lý tài sản của bạn để tối đa hóa lợi nhuận? Bạn cần xác định người quản lý tài sản trước khi bắt tay vào đầu tư bất động sản.
Tình trạng bất động sản
Tình trạng của bất động sản có thể khiến các nhà đầu tư bất động sản tự hủy hoại mình. Các nhà đầu tư bất động sản mới thường xuyên đánh giá thấp tình trạng bất động sản có thể ảnh hưởng đến các khoản đầu tư của họ như thế nào. Tất nhiên, một số người vẫn có thể tự tin khi thực sự tìm kiếm được các bất động sản tuyệt vời.
Chẳng hạn, cho dù ngôi nhà xấu xí đến đâu, những cải tiến về mặt thẩm mỹ có thể nâng định giá của bất động sản lên cao hơn kha khá. Tuy nhiên, bạn có thể sẽ chỉ tốn 50 triệu đồng và 7 ngày để hoàn thành sửa chữa một bất động sản và cho thuê kiếm lời. Nhưng nếu đánh giá sai lầm tình trạng của bất động sản khi mua, bạn có thể tốn đến cả tỷ đồng và mất đến 6 tháng để sửa sang lại.
Điều quan trọng không kém là chi phí để bảo trì bất động sản. Tùy thuộc vào độ tuổi, chất lượng của tòa nhà và các yếu tố khác, bạn cần phải đánh giá xem liệu bạn sẽ tốn bao nhiêu tiền hàng năm để bảo trì bất động sản.
Xu hướng thị trường
Xu hướng tại thị trường địa phương có thể ảnh hưởng đến dòng tiền và tiềm năng sinh lời của một bất động sản cụ thể. Đặc biệt, quy hoạch của địa phương chắc chắn sẽ tác động trực tiếp đến khoản đầu tư của bạn, chẳng hạn như những dự án cơ sở hạ tầng phát triển mới chuẩn bị được triển khai. Bên cạnh đó, sự thay đổi dân số và mật độ dân cư cũng là những yếu tố cần xem xét.
Cần lưu ý rằng bất kỳ sự phát triển mới nào tại địa phương cũng có khả năng ảnh hưởng đến giá của các bất động sản trong khu vực. Trong khi đó, một khu vực có nhiều cơ hội việc làm mới chắc chắn sẽ thu hút nhiều người thuê bất động sản hơn.
Tóm lại, cần xem xét kỹ lưỡng tiềm năng của từng bất động sản mà bạn quan tâm và đánh giá tình hình hiện tại của bất động sản. Hãy tự hỏi liệu bạn có thể tự mình quản lý tài sản hay cần một nhà quản lý tài sản chuyên nghiệp. Cuối cùng, hãy cân nhắc tình hình tài chính của bạn phù hợp để đầu tư bất động sản hay không. Khi bạn đã xác định được tất cả các yếu tố này, bạn có thể bắt đầu đặt ra các mục tiêu tài chính thông qua đầu tư bất động sản.