Sau hơn 1 năm triển khai thực hiện Luật Đất đai năm 2013,các quy định của pháp luật hiện hành về thu tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất về cơ bản là phù hợp, bước đầu đi vào cuộc sống. Tuy nhiên trong quá trình triển khai thực hiện vẫn còn phát sinh một số vướng mắc, bất cập cần tiếp tục nghiên cứu sửa đổi nhằm phù hợp và đáp ứng với yêu cầu của cuộc sống.
Tự ý chuyển đổi không xin phép, không đăng ký
Theo ông Bùi Ngọc Tuân, Chuyên viên cao cấp thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường, bất cập đáng phải kể đến chính là các đối tượng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở sang đất nghĩa trang, nghĩa địa, sang đất kinh doanh, dịch vụ [nhà hàng, khách sạn, văn phòng cho thuê…không thuộc trường hợp kinh doanh nhà ở] lại không thuộc đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất.
“Cơ chế này không những gây thất thoát cho ngân sách nhà nước mà còn tạo ra “sân chơi” không bình đẳng giữa các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở với các doanh nghiệp kinh doanh phi nông nghiệp không phải là nhà ở”, ông Tuân nói.
| Nhiều hộ gia đình, cá nhân khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất đều tránh việc nộp tiền sử dụng đất. [Ảnh minh họa: KT] |
Ông Tuân cũng cho rằng, trên thực tế nhiều hộ gia đình, cá nhân khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất đều tránh việc nộp tiền sử dụng đất bằng cách không xin phép và không đăng kí chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. “Đây là một trong các nguyên nhân của tình trạng hồ sơ địa chính tại nhiều địa phương sau một thời gian đo đạc, xây dựng mới lại trở nên lạc hậu so với thực tế khiến việc thu hồi đất, bồi thường, tái định cư mỗi khi nhà nước có nhu cầu trở nên khó khăn”.
Ngoài ra, quy định người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp khi chuyển đổi mục đích để làm nhà ở hoặc thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán, hoặc kết hợp cho thuê phải nộp một khoản tiền như giá đất ở là không khả thi.
Quy định này gây bức xúc cho người chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặc biệt là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vì để có dự án đầu tư kinh doanh nhà ở từ đất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, doanh nghiệp đầu tư phải nộp tiền đất tới hai lần. “Điều này cũng làm gia tăng hình thức đối phó của các hộ gia đình, cá nhân tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất, không khai báo và đăng ký biến động tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền”, ông Tuần chỉ rõ.
Phương pháp định giá đất cần được hoàn thiện
Quan điểm của ông Bùi Ngọc Tuân cho rằng, để tháo gỡ các bất cập nêu trên cần tổ chức kiểm tra, rá soát việc thi hành Luật Đất đai tại nhiều vùng và địa phương để có sự đánh giá khách quan, sử đổi bổ sung khung pháp lý kịp thời.
Trong đó, quy định đất nông nghiệp của các hộ gia đình, cá nhân trong khu dân cư hiện hữu không phân biệt đất nông nghiệp hay đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở không được công nhận là đất ở, đất nông nghiệp có nguồn gốc là đất ao gắn liền với đất ở, khi chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở hoặc chuyển nhượng cho tổ chức kinh tế để chuyển mục đích sử dụng sử dụng sang đất ở thực hiện dự án đầu tư nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê đều có chung một chính sách thu tiền sử dụng đất.
Theo đề xuất của ông Tuân, giá đất trước khi chuyển đổi mục đích được tính bằng giá đất ở áp dụng đối với các hộ gia đình, cá nhân thay vì bằng 75% như quy định hiện hành. Đồng thời quy định giá đất được tính bằng 75% mức giá đất ở áp dụng đối với các tổ chức kinh tế, thay vì áp dụng với mức 100% mức giá đất như quy định hiện hành.
Ông Tuân cũng cho biết, để đảm bảo tính khách quan khi định giá đất, không nên căn cứ vào giá trị của thửa đất hoặc khu đất cần định giá để đưa ra các quy định trái với truyền thống định giá đất trên thế giới. Cụ thể là việc định giá đất phải khác định giá đất xây dựng bảng giá đất cà về thời gian từ khi tiến hành đến khí kết thúc việc định giá.
Đối với các phương pháp định giá đất đang được áp dụng cần được kiểm nghiệm. Như hiện nay, Việt Nam và hầu như các nước trên thế giới đang áp dụng phương pháp điều chỉnh hệ số giá đất để giúp giảm áp lực cho Nhà nước khi trong thời gian đầu số trường hợp cần định giá cụ thể sẽ lớn vượt ngoài năng lực cho phép.
“Chính vì lẽ đó cần loại bỏ phương pháp này trong việc định giá cụ thể, đồng thời tăng cường công tác đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ định giá viên để sớm đảm đương được yêu cầu định giá đất cụ thể của nhà nước và của thị trường”, ông Tuân chỉ rõ./.
Chuyển mục đích sử dụng đất là gì? Những quy định của pháp luật hiện hành về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất hiện nay.
1. Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?
Luật đất đai năm 2013 không đưa ra một khái niệm cụ thể về chuyển mục đích sử dụng đất mà chỉ đề cấp đến các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất và một số trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì người sở hữu đất mới được chuyển mục đích sử dụng đất.
Từ những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất có thể hiểu: Chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu bằng quyết định hành chính trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép hoặc việc đăng ký biến động đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
2. Thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng đất
Theo Điều 59 Luật đất đai 2013, thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng đất do:
– UBND cấp huyện có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với hộ gia đình, cá nhân.
Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định.
– UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định chuyển mục đích sử dụng đất với tổ chức.
Lưu ý: Cơ quan có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nêu trên không được ủy quyền cho cơ quan khác chuyển mục đích sử dụng đất.
3. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép
Theo khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, gồm:
– Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
– Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
– Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
– Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
– Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
– Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
4. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép
Điều 12 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, gồm:
– Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác;
– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;
– Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;
– Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;
– Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.
Trên đây là nội dung bài viết Chuyển mục đích sử dụng đất là gì theo quy định pháp luật?, LawKey gửi đến bạn đọc, nếu có thắc mắc liên hệ LawKey để được giải đáp.
Chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu bằng quyết định hành chính trong trường hợp phải xin phép hoặc chỉ cần đăng ký đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. 5 trường hợp chuyển mục đích không phải xin phép
Khoản 2 Điều 5 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT quy định các trường hợp chuyển mục đích không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:
| TT | Tên trường hợp |
| 1 | Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: Đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm |
| 2 | Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm |
| 3 | Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm |
| 4 | Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở |
| 5 | Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang các loại đất khác thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp. |
Thông tư 09/2021/TT-BTNMT có hiệu lực từ ngày 01/9/2021.
3. Khi nào chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép?
Căn cứ khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, những trường hợp dưới đây khi chuyển mục đích phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền:
- Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.
- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm.
- Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp.
- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.
- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.
- Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Câu hỏi: Chị Nguyễn Quỳnh Ng hỏi: Khi nào gia đình tôi được chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất thổ cư mà không bị phạt?
LuatVietnam trả lời như sau:
Căn cứ khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, trường hợp hộ gia đình muốn chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất ở phải có quyết định cho phép của UBND cấp huyện nơi có thửa đất [huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương].
Mặt khác, UBND cấp huyện không được tự ý ban hành quyết định mà phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng.
Tóm lại, chị phải làm đơn xin chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất ở và chỉ khi có quyết định cho phép của UBND cấp huyện nơi có thửa đất mới được chuyển sang đất ở.
5. Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Điều 59 Luật Đất đai 2013 quy định thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
- UBND cấp tỉnh [tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương] quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với tổ chức.
- UBND cấp huyện có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với hộ gia đình, cá nhân.
Trường hợp cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định.
Như vậy, nếu hộ gia đình, cá nhân xin phép chuyển mục đích sử dụng đất thì trong đơn xin chuyển phải ghi rõ là: Kính gửi Ủy ban nhân dân + tên huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất.
6. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
Căn cứ Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và hướng dẫn tại Quyết định 2555/QĐ-BTNMT, thủ tục được tiến hành theo các bước sau:
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ
- Số lượng hồ sơ: 01 bộ
- Thành phần hồ sơ:
Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân gồm các giấy tờ sau:
+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng theo Mẫu số 01.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [Sổ đỏ, Sổ hồng].
Bước 2. Nộp hồ sơ
- Nơi nộp hồ sơ:
Cách 1: Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện.
Cách 2: Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường
- Tiếp nhận hồ sơ: Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Bước 3. Xử lý, giải quyết yêu cầu
- Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích.
- Phòng Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
- Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng.
- Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
- Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Bước 4. Trả kết quả
- Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho hộ gia đình, cá nhân sau khi cá nhân thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Thời gian thực hiện: Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ [không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất]; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.
7. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất với tổ chức
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ
- Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.
- Giấy chứng nhận [Sổ đỏ, Sổ hồng].
- Văn bản thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở; dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản...
Bước 2. Nộp hồ sơ
- Nơi nộp hồ sơ:
Cách 1: Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại bộ phận một cửa hoặc nộp tại trung tâm hành chính công đối với một số tỉnh, thành.
Cách 2: Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Sở Tài nguyên và Môi trường.
- Tiếp nhận hồ sơ: Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Bước 3. Xử lý, giải quyết yêu cầu
- Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích.
- Sở Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
- Sở Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích.
- Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
- Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Bước 4. Trả kết quả
Thời gian thực hiện: Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ; thời gian không tính các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.
Trường hợp, cơ quan Nhà nước chậm thực hiện thì người dân có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện về hành vi chậm trễ đó.
8. Mức tiền sử dụng đất phải nộp
Căn cứ khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất [được hướng dẫn bởi Điều 4 và Điều 5 Thông tư 76/2014/TT-BTC], tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân phải nộp tùy theo loại đất ban đầu được chuyển và nguồn gốc sử dụng đất. Số tiền phải nộp từng trường hợp là khác nhau
Xem chi tiết tại: Chi phí chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư
9. Mức phạt khi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất
Tùy vào từng loại đất và diện tích chuyển trái phép mà mức xử phạt vi phạm hành chính là khác nhau. Bên cạnh việc bị phạt tiền, người có hành vi vi phạm buộc phải khôi phục lại tình trạng ban đầu.
Xem chi tiết: Mức phạt khi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất
Trên đây là toàn bộ quy định cơ bản nhất về chuyển mục đích sử dụng đất gồm các trường hợp phải xin phép, hồ sơ, thủ tục, nơi nộp và tiền sử dụng đất phải nộp. Nếu bạn đọc có vướng mắc vui lòng liên hệ 1900.6192 để được hỗ trợ nhanh nhất.
>> Chuyển đất vườn sang đất ở: Hồ sơ, thủ tục và tiền phải nộp
>> Tổng hợp 8 quy định mới người sử dụng đất cần biết từ 01/9/2021