Thuê mua nghĩa là gì

Home » Đất đai » Cho thuê mua nhà ở thương mại hiện nay được quy định như thế nào?

Cho thuê mua nhà ở thương mại hiện nay được quy định như thế nào? Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở thương mại? Quyền, nghĩa vụ giữa các bên? Cùng tìm hiểu các vấn đề trên qua bài viết sau của LawKey.

Tình huống: Tôi muốn mua một căn hộ tại Chung cư ở Hà Nội. Tuy nhiên, do chưa đủ tiền để mua nhà có giá trị cao nên tôi được một người bạn giới thiệu cho hình thức thuê mua nhà ở thương mại. Tôi thấy nó khá phù hợp với hoàn cảnh củ tôi bây giờ. Tôi muốn tìm hiểu kỹ hơn về các quy định pháp luật liên quan đến cho thuê mua nhà ở thương mại. Luật sư cho tôi hỏi: Quyền, nghĩa vụ gì trong việc thuê mua nhà ở thương mại? Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu là khi nào? Xin cảm ơn luật sư.

LawKey trả lời

Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở thương mại

Khái niệm

Theo quy định pháp luật tại Điều 3 Luật Nhà ở 2014:

Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.

Thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó.

Như vậy, việc thuê mua nhà ở thương mại trong tình huống của bạn được pháp luật ghi nhận và cho phép thực hiện. Việc ký kết hợp đồng thua mua nhà ở thương mại được thực hiện giữa anh và chủ sở hữu nhà ở mà anh định thuê mua.

Thời điểm chuyển giao quyền

Thuê mua nhà ở là một giải pháp giúp cho người không đủ điều kiện về tài chính được sử dụng tài sản là căn nhà khi chưa có đủ tiền để thanh toán toàn bộ giá trị căn nhà tại thời điểm giao kết hợp đồng thuê mua.

Việc chuyển giao quyền sở hữu được thực hiện trong một khoảng thời gian xác định, với việc thanh toán nghĩa vụ tài chính được thực hiện nhiều lần. Người thuê mau sẽ trả trước cho bên cho thuê mua một khoản không quá 50% giá trị hợp đồng, số tiền còn lại được chia đều ra các tháng cho đến khi người thuê mua thanh toán xong.

Như vậy, có thể hiểu người thuê mua có quyền sử dụng căn nhà ngay sau khi hợp đồng thuê mua được ký kết hợp pháp. Thời điểm quyền sở hữu căn nhà sẽ được chuyển giao sau khi anh thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối với bên cho thuê mua.

>>Xem thêm: Bảo lãnh ngân hàng đối với bán nhà ở hình thành trong tương lai?

Quyền – nghĩa vụ giữa các bên

Quyền của bên cho thuê mua nhà ở thương mại

– Yêu cầu bên thuê mua nhận nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.

– Yêu cầu bên thuê mua thanh toán tiền thuê mua theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.

– Yêu cầu bên thuê mua phối hợp thực hiện các thủ tục thuê mua trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.

– Yêu cầu bên thuê mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên thuê mua gây ra.

– Được bảo lưu quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng khi bên thuê mua chưa thanh toán đủ tiền thuê mua.

– Yêu cầu bên thuê mua bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng trong thời hạn thuê mua theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Nghĩa vụ của bên cho thuê mua nhà ở thương mại

– Thông báo cho bên thuê mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng [nếu có].

– Thực hiện thủ tục thuê mua nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.

– Bảo quản nhà, công trình xây dựng đã cho thuê mua trong thời gian chưa bàn giao cho bên thuê mua. Bảo trì, sửa chữa nhà, công trình xây dựng theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng.

– Giao nhà, công trình xây dựng và hồ sơ có liên quan cho bên thuê mua theo đúng tiến độ, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng.

– Làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và giao cho bên thuê mua khi kết thúc thời hạn thuê mua, trừ trường hợp bên thuê mua có văn bản đề nghị được tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

– Bảo hành nhà, công trình xây dựng theo quy định tại Điều 20 của Luật này.

– Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

– Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.

– Tạo điều kiện cho bên thuê mua chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng.

>>Xem thêm: Đưa đất không đủ điều kiện vào kinh doanh bị xử phạt như thế nào?

Quyền của bên thuê mua nhà

– Yêu cầu bên cho thuê mua cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà, công trình xây dựng.

– Yêu cầu bên cho thuê mua giao nhà, công trình xây dựng và hồ sơ liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng; làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi kết thúc thời hạn thuê mua.

– Được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà, công trình xây dựng; được chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng.

– Yêu cầu bên cho thuê mua sửa chữa hư hỏng của nhà, công trình xây dựng trong thời hạn thuê mua mà không phải do lỗi của mình gây ra.

– Yêu cầu bên cho thuê mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê mua gây ra.

– Có quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng kể từ thời điểm đã thanh toán đủ tiền cho bên cho thuê mua.

Nghĩa vụ của bên thuê mua nhà ở thương mại

– Bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng đúng mục đích theo thỏa thuận trong hợp đồng.

– Thanh toán tiền thuê mua theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.

– Phối hợp với bên cho thuê mua thực hiện các thủ tục thuê mua trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.

– Không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ nhà, công trình xây dựng nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê mua.

– Sửa chữa hư hỏng của nhà, công trình xây dựng do lỗi của mình gây ra trong thời hạn thuê mua.

– Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

– Thông báo cho bên cho thuê mua về việc cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà, công trình xây dựng; việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng.

>>Xem thêm: Điều kiện đưa đất vào kinh doanh theo luật hiện hành?

                      Mua nhà ở hình thành trong tương lai thì thanh toán như thế nào?

Trên đây là tư vấn của LawKey về Cho thuê nhà ở thương mại hiện nay. Nếu có thắc mắc, vui lòng liên hệ với LawKey để được tư vấn, giải đáp.

Thuê mua nhà ở? Thuật ngữ pháp lý mà khi mới nghe khiến chúng ta cảm thấy bối rối, tại sao lại có “thuê” rồi còn “mua”, nó khác gì với hoạt động thuê nhà ở bình thường, mục đích của hoạt động thuê mua để làm gì?

          Như vậy, điều luật đã có thể cho thấy, việc thuê mua nhà khác với việc thuê nhà. Theo đó, thuê nhà là bên đi thuê chỉ có quyền sử dụng trong một thời gian với các điều kiện theo Hợp đồng thuê; khi hết hạn phải trả lại nhà cho chủ nhà [nếu không gia hạn thời gian thuê]; trên giấy đăng ký quyền sở hữu nhà vẫn đứng tên chủ cho thuê. Còn thuê mua nhà được hiểu là một hình thức hoạt động đầu tư bất động sản được chuyển giao từ bên cho thuê sang bên thuê trong một thời hạn nhất định, theo những điều kiện mà hai bên thoả thuận. Quyền sở hữu bất động sản cuối cùng được chuyển giao cho bên thuê khi kết thúc hợp đồng thuê mua.
Thuê mua nhà gần giống như hình thức "bán hàng trả góp" nhưng có ưu điểm hơn: Sau một thời gian sử dụng ban đầu; nếu bên thuê mua nhận thấy không thích hợp thì có thể không phải tiếp tục "mua" lại căn nhà [vì trong thời gian này căn nhà vẫn thuộc sở hữu của bên cho thuê].

          Trước đây, theo quy định của Luật nhà ở 2005, thuê mua nhà ở là một hình thức dành riêng cho nhà ở xã hội, thường dành cho những đối tượng có thu nhập thấp không có đủ tài chính để mua nhà một lần, đồng thời hạn chế trường hợp người mua nhà không có nhu cầu thực mà mua nhà ở xã hội để kiếm lời, đầu cơ trục lợi. Hiện nay, theo quy định của Luật nhà ở 2014, Luật kinh doanh bất động sản 2014, việc thuê mua nhà ở đã được mở rộng thêm nhiều hình thức như thuê mua nhà ở thương mại, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước chứ không chỉ áp dụng một hình thức thuê mua nhà ở xã hội như //thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Luat-nha-o-2005-56-2005-QH11-6918.aspxLuật nhà ở 2005 trước đó. Đây là một giải pháp giúp cho những  người dân, doanh nghiệp không đủ tiềm lực tài chính để mua nhà, công trình xây dựng ngay một lúc nhưng vẫn được sử dụng tài sản và được mua  sau khi đã hoàn thành  nghĩa vụ tài chính  sau một thời gian kiếm tiền, tìm cơ hội kinh doanh, sản suất mang lại hiệu quả tốt. Giải pháp này có tính an toàn cao, ít rủi ro cho các bên tham gia hợp đồng thuê mua.

          Từ đó mà hợp đồng cho thuê nhà và hợp đồng thuê mua nhà cũng dẫn đến những sự khác biệt. Điều này đương nhiên sẽ làm ảnh hưởng tới quyền lợi của người thuê nhà. Đó là từ việc trả trước một khoản tiền để có thể trở thành chủ nhân căn nhà sau một thời gian thuê thì lại chỉ có thể mãi mãi trả tiền thuê mà không thể mua căn nhà. Nếu muốn mua căn nhà, lại phải lập lại một hợp đồng mới khi mà cả bên thuê và bên cho thuê đều đi đến một thống nhất chung. Thế nên tuỳ thuộc vào mục đích đầu tư hay đơn thuần thuê chỗ ở mà các cá nhân có thể lựa chọn hình thức phù hợp.