Xử lý tài sản thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Nguyên tắc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai – Trong giao dịch bảo đảm, nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng tài sản bảo đảm có tính chất đặc thù; đòi hỏi phải có những cơ chế pháp lý riêng biệt; cụ thể để điều chỉnh; nhằm đảm bảo an toàn cho các giao dịch dân sự; thương mại; bảo đảm an toàn cho các thiết chế tài chính. Thời gian qua, những quy định về giao dịch thế chấp liên quan đến loại tài sản này chủ yếu dựa vào các quy định chung. Nên có quá nhiều bất cập chưa giải quyết được khi áp dụng. Thêm vào đó là những vấn đề mới tiếp tục phát sinh. Trong đó, vấn đề nhận diện nhà ở hình thành trong tương lai, vấn đề xác lập giao dịch và đăng ký thế chấp đang là những vấn đề đáng quan tâm. 1. Nguyên tắc thực hiện thế chấp nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai
Trường hợp khácTrường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở; khi thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở đó chỉ được thế chấp phần dự án không bao gồm nhà ở hình thành trong tương lai này. Trường hợp đã thế chấp quyền tài sản liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở; nhà ở hình thành trong tương lai thuộc diện được thế chấp theo quy định của pháp luật; không được thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở; nhà ở hình thành trong tương lai đó theo quy định pháp luật. 2. Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương laiBên thế chấp không thực hiện; hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ được thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp; dẫn đến việc phải xử lý tài sản thế chấp là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai do tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì tài sản thế chấp được xử lý như sau:
CÔNG TY TƯ VẤN LUẬT HỒNG MINHHotline: 0969 439 507 Email: Trụ sở chính: Số 31 Ngõ 221 Vĩnh Hưng, phường Vĩnh Hưng, quận Hoàng Mai, TP Hà Nội VPGD: Phòng 611, tòa 27A1 Green star, 234 Phạm Văn Đồng, Cổ Nhuế 1, Bắc Từ Liêm, Hà Nội. Tags: đăng ký thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, mẫu hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, Nguyên tắc thế chấp nhà ở, Nguyên tắc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, Nguyên tắc thực hiện thế chấp nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai là gì, thế chấp nhà ở, ví dụ về tài sản hình thành trong tương lai,
Chị Nguyễn Thị Huyền (Ba Đình, Hà Nội) hỏi : Năm 2011, Công ty chúng tôi cho Khách hàng vay một khoản tiền và nhận bảo đảm cho khoản vay đó bằng 01 căn hộ chung cư đang trong quá trình xây dựng. Hiện nay, khoản vay đó đã đến hạn thanh toán nhưng Khách hàng không có khả năng thanh toán cho Công ty chúng tôi. Căn hộ chung cư là tài sản bảo đảm cho khoản vay đó vẫn đang trong quá trình xây dựng để đưa vào sử dụng. Tôi xin hỏi Quý báo, Công ty chúng tôi có quyền xử lý tài sản bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ dân sự khi căn hộ đó vẫn đang được xây dựng không? Trả lời Khoản 2 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm quy định : “1. Tài sản bảo đảm là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch.” “2. Tài sản hình thành trong tương lai gồm: a) Tài sản được hình thành từ vốn vay; b) Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; c) Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật. Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất.” Theo quy định trên thì căn hộ chung cư đảm bảo cho khoản vay của Khách hàng là tài sản bảo đảm được hình thành trong tương lai. Tại Khoản 4 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP quy định: “1. Khi bên bảo đảm có quyền sở hữu một phần hoặc toàn bộ tài sản bảo đảm hình thành trong tương lai thì bên nhận bảo đảm có các quyền đối với một phần hoặc toàn bộ tài sản đó. Đối với tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu mà bên bảo đảm chưa đăng ký thì bên nhận bảo đảm vẫn có quyền xử lý tài sản khi đến hạn xử lý. 2. Trong trường hợp tài sản hình thành trong tương lai bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ dân sự thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền căn cứ kết quả xử lý tài sản bảo đảm để thực hiện thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cho người mua, người nhận tài sản ngay khi có kết quả xử lý tài sản bảo đảm.” Như vậy, căn hộ chung cư được dùng đảm bảo cho khoản vay của Khách hàng mặc dù đang được xây dựng nhưng bên nhận bảo đảm vẫn có quyền xử lý để thực hiện nghĩa vụ dân sự theo quy định của pháp luật. Căn cứ vào kết quả xử lý tài sản bảo đảm các cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ thực hiện thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cho người mua, người nhận tài sản bảo đảm này. Trên đây là ý kiến tư vấn của Le & Associates dựa trên các thông tin Quý Khách hàng cung cấp. Để được hướng dẫn chi tiết hoặc tìm hiểu về dịch vụ pháp lý của chúng tôi, mời Quý khách hàng liên hệ tới tổng đài 1900 6239 hoặc tới trụ sở/chi nhánh Công ty chúng tôi để được tư vấn.
Khách hàng cung cấp bản chính và bản sao các văn bản, giấy tờ sau: Bên thế chấp: Trường hợp bên thế chấp là cá nhân:
Trong trường hợp bên thế chấp là tổ chức: Có các giấy tờ thể hiện tư cách pháp nhân và thẩm quyền quyết định thực hiện giao dịch theo pháp luật về doanh nghiệp, pháp luật về đầu tư:
Báo cáo tài chính (trong trường hợp chứng minh thẩm quyền của hội đồng quản trị, hội đồng thành viên, ban chủ nhiệm Hợp tác xã). Bên nhận thế chấp: (Thực hiện đăng ký chữ ký mẫu và cung cấp các giấy tờ theo danh mục đính kèm)
Điều kiện chung đối với nhà ở khi thực hiện việc thế chấp:
Điều kiện đối với nhà ở khi thực hiện việc thế chấp theo Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25/4/2014:
– Tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó; – Việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện theo quy định tại Luật Nhà ở năm 2014; các trường hợp thế chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai không đúng với quy định tại Luật Nhà ở năm 2014 thì không có giá trị pháp lý; – Việc xử lý tài sản thế chấp là nhà ở bao gồm cả xử lý thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, pháp luật về dân sự và pháp luật có liên quan; – Việc xử lý tài sản thế chấp là dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật có liên quan; tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng dự án phải có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và phải đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao dự án theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Điều kiện chung về các bên tham gia:
Điều kiện chung đối với bên thế chấp nhà ở:
Điều kiện bên nhận thế chấp: Các tổ chức tín dụng được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật Các tổ chức tín dụng; – Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng thế chấp nhà ở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở; – Trường hợp một bất động sản đã được thế chấp để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ và hợp đồng thế chấp đã được công chứng mà sau đó được tiếp tục thế chấp để bảo đảm cho một nghĩa vụ khác trong phạm vi pháp luật cho phép thì các hợp đồng thế chấp tiếp theo phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng đã công chứng hợp đồng thế chấp lần đầu. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng hợp đồng thế chấp tiếp theo đó; – Trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng, giao dịch có dấu hiệu bị đe doạ, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc có sự nghi ngờ đối tượng của hợp đồng, giao dịch là không có thật thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng; – Giấy tờ do cơ quan, tổ chức nước ngoài cấp hoặc công chứng, chứng thực ở nước ngoài để sử dụng cho giao dịch dân sự tại Việt Nam phải được Cơ quan Ngoại giao, Lãnh sự Việt Nam hoặc Bộ Ngoại giao hợp pháp hóa lãnh sự (trừ trường hợp được miễn hợp pháp hóa lãnh sự theo điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên hoặc theo nguyên tắc có đi, có lại); – Giấy tờ bằng tiếng nước ngoài phải được dịch ra tiếng Việt, bản dịch phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật Việt Nam. Cơ sở pháp lý:
Quý khách hàng có thể liên hệ trực tiếp với chúng tôi để được tư vấn về hợp đồng, giao dịch nêu trên: VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG CHÂU Á44 Võ Văn Tần Phường 6, Quận 3, TPHCM [Xem trên bản đồ] Thời gian làm việc: Ngoài ra, ASN cung cấp dịch vụ công chứng ngoài ngày, giờ làm việc của cơ quan hành chính nhà nước để đáp ứng nhu cầu công chứng của khách hàng. |