Home » Đất đai » Chuyển đổi đất trồng cây hàng năm sang cây lâu năm cần làm thủ tục gì?
Chuyển đổi đất trồng cây hàng năm sang cây lâu năm cần làm thủ tục gì? Cùng tìm hiểu vấn đề trên qua bài viết sau của LawKey.
Tình huống: Tôi được Nhà nước giao đất năm 1990. Cùng thời điểm đó, tôi được cấp sổ đỏ ghi đất trồng cây hàng năm. Hiện nay, tôi muốn chuyển đổi diện tích đất trồng cây hàng năm của mình sang trồng cam. Không biết tôi trồng cây lâu năm trên đất trồng cây hàng năm có phải xin phép cơ quan có thẩm quyền không? Nhờ Luật sư tư vấn giúp.
LawKey trả lời
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn dịch vụ tư vấn pháp lý của LawKey. Dựa vào thông tin mà bạn cung cấp, LawKey xin tư vấn cho trường hợp của bạn như sau:
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất hiện nay được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quản lý rất chặt chẽ. Để được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì việc chuyển đổi phải phù hợp với Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyêt cũng như Nhu cầu sử dụng đất của Người sử dụng đất trên thực tế.
Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan có thẩm quyền
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 12 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT thì Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động bao gồm:
– Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ hoạt động trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;
– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;
– Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;
– Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;
– Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.
Như vậy, theo quy định pháp luật, trường hợp của bạn được xác định là trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất.
>>Xem thêm: Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nuôi trồng thuỷ sản sang đất ở đối với hộ gia đình
Thủ tục đăng ký biến động đất đai
Khoản 3 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ở sang đất xây dựng kho chứa vật liệu xây dựng như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có:
– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã.
Lưu ý:
Đối với Nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì:
– Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh tiếp nhận hồ sơ đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;
– Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Bước 3: Tiếp nhận và xử lý yêu cầu đăng ký biến động
– Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai [nếu có];
– Trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi UBND để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Thời gian thực hiện: Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thời gian giải quyết yêu cầu đăng ký biến động không quá 10 ngày.
>>Xem thêm: Đăng ký biến động đất đai hiện nay được quy định như thế nào?
Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất ở đối với cá nhân
Trên đây là tư vấn của LawKey về Thủ tục chuyển đổi đất trồng cây hàng năm sang cây lâu năm. Nếu có thắc mắc, vui lòng liên hệ với LawKey để được tư vấn, giải đáp.
Khi ông Toản nộp hồ sơ thì Văn phòng đăng ký đất đai cho biết, không đủ điều kiện do phần diện tích đất trồng cây lâu năm không đủ để tách sổ. Khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất phải thực hiện tách thửa và cấp sổ mới sau khi tách. Ông Toản hỏi, vậy ông muốn chuyển mục đích sử dụng đất thì phải làm như thế nào?
Bộ Tài nguyên và Môi trường trả lời vấn đề này như sau:
Theo quy định tại Khoản 23 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai:
“23. Bổ sung Điều 75a như sau:
“Điều 75a. Quy định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa UBND cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất”.
Về hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất, Điều 6 Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 2/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định:
"1. Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hồ sơ gồm:
a] Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;
b] Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Hồ sơ trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm:
a] Các giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều này;
b] Biên bản xác minh thực địa;
c] Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; bản sao báo cáo kinh tế - kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình; văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, phải cấp giấy chứng nhận đầu tư;
d] Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư và trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải bổ sung văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai;
đ] Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất;
e] Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 05 ban hành kèm theo Thông tư này".
Đề nghị ông Toản liên hệ với Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Cư M'gar, tỉnh Đắk Lắk để được hướng dẫn cụ thể.
Chinhphu.vn
Phòng Tài nguyên và Môi trường trả lời, đất của gia đình ông Thành thuộc hạng mục đất giao thông theo dự án quy hoạch phân khu xây dựng phường Thắng Lợi đã được UBND TP. Pleiku phê duyệt năm 2019 nên không còn đất để chuyển đổi.
Tuy nhiên, ông Thành được biết, theo Điều 52 Luật Đất đai 2013, căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Ông hỏi, vậy Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ căn cứ vào dự án quy hoạch đã được phê duyệt có phù hợp không?
Khi tra cứu trên Bản đồ Kế hoạch sử dụng đất của thành phố, ông Thành không thấy con đường nào được thể hiện qua đất nhà mình. Vậy làm sao để kiểm tra chính xác phần đất nhà ông đã được đưa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của thành phố là đất giao thông?
Nếu đất nhà ông đã được đưa vào kế hoạch sử dụng hàng năm, nhưng dự án không triển khai thì gia đình ông không thể làm gì trên mảnh đất của mình có đúng không? Cho đến giờ kể từ khi dự án được phê duyệt, gia đình ông Thành chưa nhận được thông báo thu hồi hay bất cứ thông tin gì liên quan đến dự án này.
Bộ Tài nguyên và Môi trường trả lời vấn đề này như sau:
Việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm sang đất ở phải thực hiện theo quy định của pháp luật hiện hành, trong đó có các quy định như sau:
- Việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với các căn cứ quy định tại Điều 52 Luật Đất đai năm 2013, trong đó có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được cơ quan nhà nước thẩm quyền phê duyệt theo đúng quy định của pháp luật [gồm quy định về nguyên tắc, căn cứ, nội dung, thẩm quyền, quy trình lấy ý kiến, lập, thẩm định, phê duyệt, công bố Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện]; phù hợp với quy định về chế độ sử dụng đất ở tại đô thị quy định tại Điều 144 Luật Đất đai năm 2013.
- Việc xin chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại Điểm e, Khoản 1, Điều 57 Luật Đất đai năm 2013.
- Việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thuộc thẩm quyền quyết định của UBND cấp huyện theo quy định tại Điểm a, Khoản 2, Điều 59 Luật Đất đai.
- Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện theo quy định tại Khoản 1, Điều 68 và Điều 69 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 2/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất [được sửa đổi, bổ sung tại Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường].
Trường hợp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính và nghĩa vụ khác của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Quyền của người sử dụng đất trong khu vực quy hoạch
Đồng thời, tại Điều 49 Luật Đất đai quy định việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong đó có quy định:
"2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại Khoản 2 Điều này.
4. Khi kết thúc kỳ quy hoạch sử dụng đất mà các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất chưa thực hiện hết thì vẫn được tiếp tục thực hiện đến khi quy hoạch sử dụng đất kỳ tiếp theo được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt".
Từ quy định của pháp luật về đất đai nêu trên cho thấy, trường hợp nội dung ông nêu lý do không được chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở là đất thuộc hạng mục đất giao thông theo dự án quy hoạch phân khu xây dựng phường Thắng Lợi đã được UBND TP. Pleiku phê duyệt năm 2019 là chưa đúng.
Trường hợp dự án quy hoạch phân khu xây dựng phường Thắng Lợi đã được xác định trong quy hoạch sử dụng đất của TP. Pleiku hoặc kế hoạch sử dụng đất hàng năm của TP. Pleiku đã được phê duyệt và công bố thì không được chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở.
Trường hợp ông muốn biết vị trí khu đất cụ thể ngoài thực địa so với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt thì ông liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai của tỉnh để được cung cấp các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành.
Chinhphu.vn