Hợp đồng đặt cọc thuê nhà có cần công chứng
|
Thực tế, nhiều trường hợp hai bên đã ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất có công chứng tại Văn phòng công chứng nhưng quá thời hạn mà người mua (bên đặt cọc) không xuất hiện, làm người bán (bên nhận cọc) ‘khó xử’. Show
Tháng 4/2021, chị V. ký hợp đồng đặt cọc có công chứng bán phần nhà đất của mình tại huyện Nhà Bè (TP. Hồ Chí Minh) cho anh Đ. với giá 4,2 tỷ đồng, nhận tiền cọc 300 triệu đồng. Tại hợp đồng đặt cọc quy định rõ “trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc, bên đặt cọc có nghĩa vụ thanh toán đủ tiền để bên nhận cọc chuyển nhượng phần nhà đất theo quy định, quá thời hạn nêu trên mà bên đặt cọc không thanh toán đủ tiền sẽ bị mất cọc”. Tuy nhiên, quá thời hạn tại hợp đồng đặt cọc mà anh Đ. vẫn không đến để thanh toán đủ tiền cho chị V., chị V. gọi điện thì anh Đ. cứ hẹn cho thêm một tuần nữa và mãi đến giờ vẫn chưa thanh toán đủ tiền. Chị V. thắc mắc là giờ quá thời hạn ghi trong hợp đồng đặt cọc mà anh Đ. không thực hiện đúng nghĩa vụ thanh toán thì chị V. có quyền bán nhà đất này cho người khác, hay phải nhờ anh Đ. đến để cả hai ra Văn phòng công chứng hủy hợp đồng đặt cọc?  Trao đổi với chúng tôi về vấn đề này, Luật sư Phạm Thanh Hữu, Đoàn luật sư TP. Hồ Chí Minh có một số ý kiến pháp lý như sau: Thứ nhất, theo Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Căn cứ quy định nêu trên, trường hợp đã hết thời hạn theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc nhưng bên đặt cọc không đến để thực hiện việc mua bán nhà đất thì coi như họ từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng. Do đó, số tiền họ đã đặt cọc thuộc về bạn, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Vì bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng nên bạn hoàn toàn có quyền bán nhà đất của mình cho người khác (không cần có sự đồng ý của bên đặt cọc). Thứ hai, hiện nay, vẫn tồn tại một số Văn phòng công chứng “máy móc” không chịu thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà đất giữa bên nhận cọc với bên thứ ba, nếu trước đó bên nhận cọc đã ký hợp đồng đặt cọc có công chứng với bên đặt cọc (dù quá thời hạn quy định mà bên đặt cọc không thực hiện nghĩa vụ thanh toán đầy đủ như thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc). Việc làm này của Văn phòng công chứng là không đúng quy định pháp luật, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận cọc; do đó, trong trường hợp này bên nhận cọc cần phải yêu cầu Văn phòng công chứng giải thích rõ lý do (có căn cứ pháp luật), hoặc tìm đến Văn phòng công chứng khác để thực hiện việc chuyển nhượng nhà đất của mình theo quy định.
Tự soạn hợp đồng đặt cọc thuê nhà với sự giúp đỡ kịp thời của luật sư, chuyên gia pháp lý trực tuyến. Legalzone giúp bạn tránh những rủi ro pháp lý hợp đồng đặt cọc thuê nhà ngay từ bước đầu Góc cẩn trọng khi soạn thảo Hợp đồng đặt cọc thuê nhà:Khi ký kết mẫu hợp đồng đặt cọc thuê nhà, bạn cần lưu ý những gì? – Theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015, không quy định cụ thể về hình thức xác lập đặt cọc, các bên có thể thỏa thuận đặt cọc bằng văn bản hoặc không dùng văn bản. Tuy nhiên Legalzone khuyên bạn nên lập văn bản đối với việc đặt cọc để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên. Đối với đặt cọc cho việc thuê nhà, Legalzone cung cấp cho các bạn mẫu hợp đồng đặt cọc thuê nhà – Các bạn cần lưu ý, các bạn cần ghi rõ trong biên bản đặt cọc thuê nhà tài sản đặt cọc là gì, cách thức xử lý tài sản đặt cọc trong các trường hợp như: các bên đã thực hiện xong nghĩa vụ trong hợp đồng, một trong các bên vi phạm nghĩa vụ hợp đồng,… Thông tin về Hợp đồng đặt cọc thuê nhàBản chất của hợp đồng đặt cọc thuê nhàHợp đồng đặt cọc thuê nhà (mẫu giấy đặt cọc tiền thuê nhà) là thỏa thuận để đảm bảo thực hiện hợp đồng thuê nhà giữa Bên cho thuê nhà và Bên thuê nhà. hợp đồng đặt cọc thuê nhà thực chất là Hợp đồng để các bên đảm bảo thực hiện một nghĩa vụ hoặc hợp đồng khác, trong trường hợp này các bên ký biên bản đặt cọc thuê nhà để đảm bảo thực hiện Hợp đồng thuê nhà. Căn cứ để ký mẫu hợp đồng đặt cọc thuê nhà là bên cho thuê nhà đồng ý cho bên thuê nhà thuê nhà. Khi nào sử dụng hợp đồng cọc thuê nhàhợp đồng đặt cọc thuê nhà được sử dụng trong trường hợp người có nhà muốn cho thuê hoặc người muốn đi thuê nhà, các bên muốn ký kết hợp đồng đặt cọc để đảm bảo quyền lợi khi cho thuê nhà. Hợp đồng đặt cọc thường được sử dụng khi bên thuê nhà chưa đến ở nhà cho thuê ngay, mà đặt cọc trước để giữ nhà và đảm bảo sẽ thuê nhà, tránh trường hợp bên cho thuê nhà cho người khác thuê nhà. Hậu quả khi không có “Hợp đồng đặt cọc thuê nhà”?Cũng giống như đối với các Hợp đồng khác, khi đặt cọc thuê nhà mà chỉ thỏa thuận bằng miệng, không có “mẫu giấy đặt cọc tiền thuê nhà” có thể mang đến cho các bên nhiều rủi ro, đặc biệt là đối với Bên đặt cọc thuê nhà. Bên đặt cọc thuê nhà có thể gặp phải các rủi ro khi không ký kết hợp đồng đặt cọc thuê nhà như: bên cho thuê nhà nhận tiền đặt cọc nhưng cho người khác thuê nhà, bên cho thuê nhà lấy tiền đặt cọc mà không trả,… Đó chỉ là một số rủi ro nhất định mà chúng tôi đề ra, trong thực tế, các bên có thể gặp rất nhiều rủi ro khác nữa khi đặt cọc thuê nhà mà không có “biên bản đặt cọc thuê nhà”. Hướng dẫn soạn thảo “Hợp đồng đặt cọc thuê nhà”Hợp đồng đặt cọc thuê nhà cần có những điều khoản cơ bản sau: Thông tin các bênCác bên trong mẫu giấy đặt cọc tiền thuê nhà gồm bên nhận đặt cọc thuê nhà và bên đặt cọc thuê nhà. Các bên kê khai đầy đủ thông tin cá nhân theo các tiêu chí: Họ tên, chứng thực cá nhân, địa chỉ, số tài khoản… Thông tin về căn nhàHợp đồng phải ghi nhận đầy đủ thông tin về căn nhà cho thuê như: địa chỉ căn nhà; diện tích sử dụng… Tài sản đặt cọcTài sản đặt cọc là điều khoản quan trọng nhất trong hợp đồng đặt cọc thuê nhà. Các bên cần thỏa thuận rõ ràng về tài sản đặt cọc cho việc thuê nhà. Thông thường đối với việc đặt cọc thuê nhà, tài sản đặt cọc thường là tiền mặt. Ngoài ra, các bên cần thỏa thuận rõ ràng về thời điểm đặt cọc, phương thức đặt cọc. Thời hạn thuêCác bên có thể thỏa thuận thời hạn thuê nhà ngay trong hợp đồng đặt cọc thuê nhà hoặc có thể thỏa thuận sau trong Hợp đồng thuê nhà. Giá cho thuê, phương thức thanh toán, thời hạn thanh toán tiền thuê nhàTuy chỉ là Hợp đồng đặt cọc nhưng các bên có thể thỏa thuận về giá cho thuê, phương thức thanh toán, thời hạn thanh toán tiền thuê nhà của các bên để đảm bảo các bên sẽ không có thay đổi gì khi chính thức thuê nhà. Cách xử lý tài sản đặt cọcCác bên cần thỏa thuận rõ ràng cách thức xử lý tài sản đặt cọc trong các trường hợp như các bên đã hoàn thành xong quyền và nghĩa vụ trong Hợp đồng thuê nhà, một trong các bên vi phạm nghĩa vụ trong Hợp đồng đặt cọc hoặc Hợp đồng thuê nhà… Các bên cần thỏa thuận rõ ràng để tránh các trường hợp tranh chấp về xử lý tài sản đặt cọc sau khi một bên vi phạm hợp đồng. Các điều khoản khác– Quyền và nghĩa vụ của các bên trong mẫu hợp đồng đặt cọc thuê nhà – Cam kết của các bên … Việc cần làm sau khi soạn thảo xong ” Hợp đồng đặt cọc thuê nhà”:Sau khi soạn thảo xong biên bản đặt cọc thuê nhà, các bên cần thực hiện các thao tác sau để Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực pháp lý. – Bước 1: Bạn in mẫu giấy đặt cọc tiền thuê nhà thành hai bản. – Bước 2: Các bên ký vào Hợp đồng đặt cọc – Bước 3: Mỗi bên giữ 1 bản hợp đồng đặt cọc thuê nhà để lưu trữ. Ứng dụng công nghệ thời đại 4.0, Legalzone hân hạnh mang đến cho bạn công cụ hỗ trợ soạn thảo và ký hợp đồng online nhanh chóng dù bạn đang ở đâu hay trên thiết bị gì. Bạn chỉ cần thực hiện các thao tác sau: – Bước 1: Soạn thảo Hợp đồng online dưới sự hướng dẫn của Luật sư/Chuyên gia pháp lý trên hệ thống Legalzone – Bước 2: Bên soạn thảo Hợp đồng mời Bên còn lại ký thông qua email. – Bước 3: Các bên lưu Hợp đồng về thiết bị điện tử của mình hoặc in ra để lưu trữ. Với ứng dụng công nghệ, đội ngũ Luật sư của Legalzone đảm bảo việc soạn thảo và ký giao kết Hợp đồng online của các bên là hoàn toàn có giá trị pháp lý theo quy định pháp luật. Hợp đồng đặt cọc thuê nhà chịu điều chỉnh chủ yếu của những quy định pháp lý nào?Quy định về đặt cọc tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015. Quy định Bộ luật dân sự 2015 về tranh chấp, xử lý tranh chấp. Xem thêm: Doanh nghiệp có được ký hợp đồng hợp pháp với cá nhân không? Mẫu hợp đồng đặt cọc thuê nhà mới nhấtCỘNG HOÀ Xà HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc ———— HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC THUÊ NHÀ Hôm này ngày 01 tháng 12 năm 2016, tại địa chỉ số: … …………, chúng tôi cùng ký tên dưới đây là:
Ông: NGUYỄN VĂN A Sinh ngày: 01/10/1970 CMND số: …………………………….. do CA Tp.Hồ Chí Minh cấp ngày … / … / 2010. Cùng vợ là bà: NGUYỄN THỊ B Sinh ngày: 10/10/1074 CMND số: …………………………….. do CA Tp.Hồ Chí Minh cấp ngày … / … / 2010. Cùng địa chỉ: …… Đinh Tiên Hoàng, P.1, Q.Bình Thạnh, Tp.Hồ Chí Minh. Số điện thoại: ……………………………….. (Sau đây gọi là “Bên A”)
Địa chỉ trụ sở chính: …. Nguyễn Thị Minh Khai, P.6, Q.3 Tp.Hồ Chí Minh Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp số:……………………… do Sở KH-ĐT Tp.HCM cấp ngày 1/10/2014 Số tài khoản: ……………………………………..tại Ngân hàng ACB Chi nhánh Bến Thành Điện thoại: (08) ………………………………… – Fax: ………………………………… Họ và tên người đại diện: TRẦN VĂN C Chức vụ: Giám đốc (Sau đây gọi là “Bên B”) (Lưu ý: Trường hợp một bên tham gia được uỷ quyền thì phải có văn bản uỷ quyền có công chứng, đối với công ty thì phải được người đại diện pháp luật của công tý ký, đóng dấu. Lưu ý đối với trường hợp Bên thuê thuê nhà để thành lập công ty thì một thành viên sáng lập có thể đại diện ký Hợp đồng thuê nhà nhưng phải đề cập điều khoản là sau khi Công ty được thành lập thì các Bên thanh lý Hợp đồng này và tái ký lại Hợp đồng thuê nhà với Công ty được thành lập. Đối với ngôi nhà sở hữu của cả hai vợ chồng hoặc nhiều người thì khi ký kết hợp đồng đặt cọc thuê nhà cũng phải đầy đủ những chủ sở hữu ký tên vào chứ không vì lý do chỉ là Hợp đồng đặt cọc nên một người ký đại diện còn khi ký Hợp đồng thuê nhà chính thức mới cần đầy đủ. Vì như thế có thể dẫn đến Hợp đồng vô hiệu khi có tranh chấp về sau) Bên A là đồng sở hữu căn nhà số: … …………………………… Căn cứ vào các giấy tờ sau: – Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số: ……….. do ………………………. cấp ngày 10/10/2010. – Tờ khai lệ phí trước bạ ngày 05/10/2010. Hai bên cùng nhau ký kết Hợp đồng đặt cọc thuê toàn bộ căn nhà (sau đây gọi là “Hợp đồng“) với những nội dung sau: Điều 1: Bên A đồng ý cho Bên B thuê toàn bộ căn nhà số … …………………………………….. như sau: – Diện tích xây dựng: 70 m2. – Diện tích sử dụng: 120 m2 bao gồm 1 tầng trệt và 1 tầng cao. – Mục đích sử dụng: dùng làm văn phòng công ty. – Trang thiết bị và tiện nghi trong căn nhà được lập theo biên bản bàn giao nhà giữa hai bên khi bàn giao nhà cho thuê). Điều 2: Thời hạn thuê nhà là: 03 (ba) năm kể từ ngày 1/1/2017 đến hết ngày 31/12/2020. Điều 3: Giá thuê nhà và phương thức thanh toán: 3.1 Giá thuê: – Giá thuê nhà cố định trong trong suốt thời gian thuế là 30.000.000 VNĐ/tháng (ba mươi triệu đồng một tháng. – Giá thuê này không bao gồm các chi phí sử dụng điện, nước, điện thoại, tiền vệ sinh, thuế kinh doanh,… Các chi phí này sẽ do Bên B tự chịu trách nhiệm trả theo hoá đơn thanh toán. 3.2 Phương thức thanh toán: – Trả bằng tiền mặt. – Trả thường kỳ mỗi tháng một lần vào ngày 5 đến ngày 10 dương lịch. 3.3 Đặt cọc: – Để đảm bảo cho việc giao kết và thực hiện Hợp đồng thuê nhà, Bên B đặt cọc cho Bên A số tiền đặt cọc bằng 02 (hai) tháng tiền thuê nhà là: 60.000.000 VNĐ (sáu mưới triệu đồng chẵn). Số tiền đặt cọc này sẽ được Bên A trả lại cho Bên B khi thanh lý Hợp đồng thuê nhà. – Trong trường hợp Bên B không ký kết Hợp đồng thuê nhà hoặc tự ý chấm dứt Hợp đồng thuê nhà trước thời hạn thì sẽ bị mất số tiền đã đặt cọc. Hoặc ngươc lại, nếu Bên A không ký kết Hợp đồng thuê nhà hoặc tự ý chấm dứt Hợp đồng thuê nhà trước thời hạn thì sẽ trả lại số tiền đặt cọc cho Bên B và phải trả thêm cho Bên B một khoản tiền bằng số tiền đã đặt cọc. (Lưu ý: Điều khoản về Giá cho thuê nhà có thể thay đổi theo từng năm hoặc cố định, điều khoản ở trên là cố định nhưng nếu thời gian cho thuê là lâu dài thì các bên nên thoả thuận giá cho thuê nhà tăng theo định kỳ 2/3 năm một lần, mỗi lần tăng lên từ 10 – 20% so với giá cho thuê liền kề trước đó. Như vậy để tránh trường hợp Bên cho thuê nhà chịu thiệt khi thời gian cho thuê kéo dài từ 10 -vài chục năm mà giá thì không thay đổi hoặc ít thay đổi. Đối với phương thức thanh toán thì có thể thanh toán định kỳ mỗi tháng hoặc 2-3 tháng một lần hoặc thập chí có thể thanh toán mỗi 6 tháng hoặc một năm một lần.) Điều 4: Trách nhiệm của các Bên 4.1 Trách nhiệm cảu Bên cho thuê (Bên A): – Ký kết Hợp đồng thuê nhà theo đúng thoả thuận tại Hợp đồng đặt cọc này. – Bảo đảm quyền sử dụng trọn vẹn, riêng rẽ cho Bên B. – Sữa chữa kịp thời những hư hỏng tự nhiên, hao mòn đối với căn nhà. – Chịu các khoản thuế, nghĩa vụ đối với Nhà nước phát sinh từ thu nhập cho thuê nhà này (nếu có). – Bồi thường mọi thiệt hại về vật chất và sức khoẻ gây ra cho Bên B trong trường hợp nhà sụp đỗ do không sửa chữa kịp thời. 4.2 Trách nhiệm của Bên thuê (Bên B) – Ký kết Hợp đồng thuê nhà theo đúng thoả thuận tại Hợp đồng đặt cọc này. – Sử dụng nhà đúng mục đích thuê, khi cần sửa chữa, cải tạo nhà theo yêu cầu sử dụng riêng phải được sự đồng ý của Bên A và tuân theo các quy định xây dựng cơ bản. – Có trách nhiệm về sự hư hỏng mất mát các trang thiết bị nội thất, các đồ đạc tư trang của bản thân và tác hại gây ra cho Bên thứ ba khi sử dụng nhà thuê. – Không được chuyển nhượng Hợp đồng thuê nhà này, trừ khi được sự đồng ý trước bằng văn bản của Bên A. – Bên B chịu trách nhiệm và các khoản thuế, phí, chi phí phát sinh liên quan đến hoạt động kinh doanh của mình (nếu có). Điều 5: Hai bên cùng cam kêt những nội dung sau: – Thực hiện đúng các điều khoản đã ghi trong Hợp đồng này. – Trường hợp có tranh chấp hoặc có một bên vi phạm Hợp đồng thì cùng nhau bàn bạc, thống nhất trên tinh thần đoàn kết, nếu không giải quyết được thì yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết. Điều 6: Hiệu lực của Hợp đồng Hợp đồng này có hiệu lực kể từ thời điểm ký kết và chỉ bị chấm dứt trong các trường hợp sau đây: – Hợp đồng thuê nhà chính thức được ký kết.– Theo sự thoả thuận và đồng ý bằng văn bản của cả hai bên. – Nhà cho thuê bị tiêu huỷ hoặc phá dỡ theo quyết định của Cơ quan có thẩm quyền. |
