Đăng ký đất đai là gì, pháp luật hiện nay quy định như thế nào về thủ tục đăng ký đất đai? Đăng ký đất đai có buộc thực hiện? Đây là những câu hỏi phổ biến hiện nay đối với thủ tục đăng ký đất đai. Bài viết dưới đây sẽ cùng bạn tìm hiểu hoạt động “đăng ký đất đai” và quy định pháp luật cụ thể.
Đăng ký đất đai là gì?
Luật Đất đai năm 2013, tại Khoản 15 Điều 3 quy định về thủ tục đăng ký đất đai như sau:
“Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.”
Với định nghĩa trên, có thể hiểu việc đăng ký đất đai là thủ tục cần thực hiện với các trường hợp sử dụng đất và trường hợp được giao quản lý đất, tài sản gắn liền với đất. Mục đích của hoạt động đăng ký đất đai là để cơ quan có thẩm quyền ghi nhận tình trạng pháp lý với đối tượng đăng ký.
Với mục đích ghi nhận tình trạng pháp lý như trên thì thủ tục đăng ký đất đai có bắt buộc không? Câu trả lời là CÓ. Thủ tục đăng ký đất đai là thủ tục bắt buộc đối với người sử dụng đất, người được giao đất quản lý, đăng ký quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Như vậy, chỉ với đối tượng là tài sản gắn liền với đất thì thủ tục được thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Còn lại các trường hợp sử dụng đất hay được giao đất để quản lý thì thủ tục là bắt buộc.
Thực hiện đăng ký đất đai như thế nào?
Nếu đã là thủ tục bắt buộc với hầu hết các đối tượng thì thủ tục đăng ký đất đai được thực hiện như thế nào?
Đối với hình thức đăng ký đất đai, có thể đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử. Hai hình thức này có giá trị pháp lý như nhau.
Theo quy định hiện hành, có hai trường hợp cần thực hiện đăng ký đất đai, gồm: Đăng ký đất đai lần đầu và Đăng ký biến động.
Một là Đăng ký đất đai lần đầu
Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là việc thực hiện thủ tục LẦN ĐẦU nhằm ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào Hồ sơ địa chính.
Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp:
- Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
- Thửa đất đang sử dụng mà chưa được đăng ký;
- Thửa đất được giao để quản lý, tuy nhiên chưa tiến hành đăng ký;
- Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà chưa được đăng ký.
Thủ tục đăng ký đất đai lần đầu được thực hiện như sau:
Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức gọi chung là người đăng ký nộp bộ hồ sơ đăng ký tại UBND cấp xã nơi có đất hoặc Chi nhánh của Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có đất;
Bộ hồ sơ đăng ký đất đai gồm: Đơn đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất [Theo mẫu]; Bản sao giấy tờ chứng thực cá nhân [CMND/CCCD/Hộ chiếu]; Bản sao chứng thực giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất/tài sản sản gắn liền với đất; Sơ đồ công trình, nhà ở cần đăng ký; Bản sao giấy tờ liên quan đến việc được miễn giảm/thực hiện nghĩa vụ tài chính [nếu có]; Giấy uỷ quyền [nếu uỷ quyền cho người khác thực hiện công việc].
Sau khi nộp bộ hồ sơ hợp lệ và nhận lại phiếu tiếp nhận/phiếu hẹn trả kết quả. Nếu hồ sơ thiếu sót hoặc không hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền sẽ thông báo trong thời hạn 3 ngày làm việc để người đăng ký nộp bổ sung hồ sơ; Nếu hồ sơ hợp lệ, thời hạn xử lý hồ sơ đăng ký đất đai lần đầu là không quá 30 ngày làm việc. [Điểm a Khoản 2 Điều 61 Thông tư 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ].
Hai là Đăng ký biến động đất đai
Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất là thủ tục nhằm ghi nhận sự thay đổi về thông tin đất đai, tài sản gắn liền với đất đã đăng ký vào hồ sơ địa chính.
Đăng ký biến động được thực hiện nếu đã được cấp Giấy chứng nhận đăng ký trước đây hoặc đã đăng ký nhưng sau này có biến động, thay đổi sau:
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền hợp pháp đối với tài sản [chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho,..];
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
- Có sự thay đổi về thửa đất [diện tích, số hiệu, kích thước, địa chỉ..];
- Có sự thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký trước đây;
- Chuyển mục đích sử dụng đất;
- Thay đổi, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất;
- Chuyển đổi hình thức giao đất của Nhà nước;
- Chuyển quyền với bất động sản của vợ hoặc chồng thành quyền chung [tài sản chung].
- Chia tách quyền đối với bất động sản [quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất] của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
- Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định pháp luật.
- Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
- Thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
Thủ tục đăng ký biến động đất đai được thực hiện như sau:
Về thời hạn xử lý, khác với đăng ký đất đai lần đầu, thủ tục đăng ký biến động có thời gian xử lý khác nhau tùy vào từng trường hợp cụ thể. Theo quy định của Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì thời gian xử lý hồ sơ đăng ký biến động đất đai có thể dao động từ 05 ngày đến 30 ngày làm việc.
Hồ sơ đăng ký biến động đất đai, gồm: Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu; Bản gốc giấy chứng nhận đăng ký đã cấp trước đó; Giấy tờ chứng minh nội dung biến động.
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: Văn phòng đăng ký đất đai; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện; Uỷ ban nhân dân cấp xã.
Sau khi nộp hồ sơ đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ, trong thời hạn quy định cơ quan có thẩm quyền thực hiện nghiệp vụ và ghi nhận các thông tin biến động và thông báo cho người đăng ký các nghĩa vụ tài chính cần thực hiện.
Không đăng ký đất đai có bị phạt hay không?
Như đã đề cập ở trên đăng ký đất đai là thủ tục bắt buộc thực hiện đối với người sử dụng đất, người giao đất để quản lý, đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện theo chủ sở hữu tài sản yêu cầu.
Ngoài ra, tại Khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định thời hạn đăng ký đất đai đối với người có nghĩa vụ đăng ký là không quá 30 ngày kể từ ngày có biến động.
Nghị định 91/2019/NĐ-CP của Chính phủ quy định về hành vi không đăng ký đất đai như sau:
- Trường hợp không đăng ký đất đai lần đầu: Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đến 1.000.000 đồng nếu trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày nghị định có hiệu lực; Phạt 1.000.000 đến 2.000.000 nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày nghị định có hiệu lực mà chưa thực hiện đăng ký.
- Trường hợp không đăng ký biến động đất đai: Phạt tiền từ 1.000.000- 3.000.000 đồng nếu trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định [30 ngày kể từ ngày có biến động đất đai] mà không thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai; Phạt tiền từ 2.000.000 đến 5.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định [30 ngày kể từ ngày có biến động đất đai] mà không thực hiện thủ tục đăng ký biến động.
Như vậy, nếu chậm trễ trong việc thực hiện thủ tục nói trên hoàn toàn có thể bị xử phạt hành chính.
Quy định của pháp luật về việc đăng ký đất đai
Hiện nay, các quy định pháp luật về đăng ký đất đai được quy định tại:
- Luật đất đai năm 2013;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai;
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và môi trường quy định về hồ sơ địa chính;
Những điều cần biết về thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất
Đăng ký quyền sử dụng đất hay còn gọi là đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu. Như đã đề cập ở trên, đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu là thủ tục nhằm mục đích để cơ quan Nhà nước quản lý, ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất vào hồ sơ địa chính.
Khi sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp: Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; thửa đất đang sử dụng nhương trước đây chưa đăng ký; thửa đất được giao cho quản lý nhưng chưa đăng ký. Thuộc một trong các trường hợp trên thì phải thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu.
Thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu chính là thủ tục đăng ký đất đai lần đầu. Người đăng ký chuẩn bị bộ hồ sơ gồm: Đơn đăng ký theo mẫu; Giấy tờ về quyền sử dụng đất [bản sao]; Chứng từ chứng minh nghĩa vụ tài chính; Hợp đồng/quyết định của toà án về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế với thửa đất liền kề,..; Giấy tờ chứng thực cá nhân.
Sau khi chuẩn bị đủ bộ hồ sơ nói trên, tiến hành nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ của UBND cấp tỉnh hoặc cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu nộp tại UBND cấp xã.
Cơ quan tiếp nhận sẽ tiếp nhận và xử lý hồ sơ, nếu hồ sơ chưa hợp lệ thì cơ quan tiếp nhận sẽ thông báo về việc hồ sơ chưa hợp lệ, thông báo và hướng dẫn nộp hồ sơ bổ dủng trong thời hạn 3 ngày làm việc; Trường hợp hồ sơ hợp lệ, trong thời hạn 30 ngày làm việc văn phòng đăng ký phải cập nhật thông tin thửa đất đăng ký vào cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính để quản lý. [Nghị định 01/2017/NĐ-CP].
Trên đây là nội dung bài viết “Đăng ký đất đai là gì?”. Trường hợp cần tư vấn chuyên sâu, vui lòng liên hệ Tổng đài tư vấn 1900.6518 để được hỗ trợ kịp thời.