Đề tài đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM --------------------- NGÂN THỊ KIM THOA Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ KHU CÔNG NGHIỆP ĐỀ THÁM, PHƯỜNG ĐỀ THÁM, THÀNH PHỐ CAO BẰNG KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo Chuyên nghành Khoa Khóa học Giảng viên hướng dẫn : Chính quy : Địa chính môi trường : Quản lý tài nguyên : 2011 - 1015 : TS. Vũ Thị Thanh Thủy Thái Nguyên, 2015 i LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan khóa luận “Đánh giá công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng hỗ trợ tái định cư khu công nghiệp Đề Thám, phường Đề Thám, thành phố Cao Bằng ”, được nghiên cứu tại phường Đề Thám, thành phố Cao Bằng là đề tài nghiên cứu độc lập. Đề tài đã sử dụng nhiều nguồn thông tin liên quan khác nhau để phục vụ cho việc viết khóa luận, các nguồn thông tin đã được chỉ rõ nguồn gốc. Ngoài ra nguồn số liệu điều tra thực tế ở địa bàn nghiên cứu đã được xử lý. Em xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong khóa luận này là hoàn toàn trung thực và chưa hề được sử dụng cho bất cứ một học vị nào khác. Em xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện khóa luận đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong khóa luận đã được chỉ rõ nguồn gốc. Thái Nguyên, ngày tháng năm 2015 Sinh viên Ngân Thị Kim Thoa ii LỜI CẢM ƠN Được sự nhất trí của Ban giám hiệu nhà trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, khoa Quản lý Tài Nguyên, cô giáo hướng dẫn Ths. Vũ Thị Thanh Thủy, em tiến hành thực hiện khóa luận tốt nghiệp với tên đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng hỗ trợ tái định cư khu công nghiệp Đề Thám , phường Đề Thám, thành phố Cao Bằng ”. Trong quá trình thực tập và hoàn thành khóa luận tốt nghiệp, em đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, giúp đỡ chỉ bảo hướng dẫn tận tình chu đáo của các thầy cô giáo trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, đặc biệt là các thầy cô giáo khoa Quản Lý Tài Nguyên đã dạy dỗ, dìu dắt em trong những năm học tập tại trường. Em xin bày tỏ sâu sắc đến cô giáo hướng dẫn Ths. Vũ Thị Thanh Thủy, người đã hướng dẫn, chỉ bảo em tận tình để em có thể hoàn thành tốt bài khóa luận này. Đồng thời, em xin chân thành cảm ơn các cô chú, anh chị đang làm việc tại sở Tài Nguyên và Môi Trường thành phố Cao Bằng , các ban ngành, đoàn thể đặc biệt là Phòng quản lý đất đai, Ban giải phóng mặt bằng đã tận tình giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi cho em trong suốt thời gian thực tập. Cuối cùng, em xin được bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc tới gia đình người thân và bạn bè động viên, giúp đỡ em hoàn thành tốt việc học tập, nghiên cứu đề tài trong suốt thời gian vừa qua. Tuy nhiên, do thời gian và khả năng có hạn nên khóa luận tốt nghiệp của em không tránh khỏi những thiếu sót. Em mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô giáo và các bạn để khóa luận tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn. Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2015 Sinh viên Ngân Thị Kim Thoa iii DANH MỤC BẢNG Bảng 4. 1: Bảng tổng hợp chi tiết về số hộ, số lao động tại khu vực GPMB ... 21 Bảng 4.2 Tổng hợp diện tích đất thu hồi thực hiện dự án ................................. 22 Bảng 4.3 Diện tích chiếm đất từng hạng mục của dự án .................................. 23 Bảng 4.4. Tổng hợp hiện trạng sử dụng đất ...................................................... 23 Bảng 4.5 Đánh giá kết quả thống kê về cây cối trong khu vực dự án .............. 24 Bảng 4.6 Kết quả thống kê vè tài sản cố định trong khu vực dự án ................. 25 Bảng 4.7 Tổng kinh phí bồi thường của dự án.................................................. 29 Bảng 4.9.Ý kiến của người dân về các hoạt động giải phóng mặt bằng ........... 30 Bảng 4.10 Tổng hợp kết quả từ phiếu điều tra cán bộ chuyên môn về công tác bồi thường GPMB ............................................................................................. 31 iv DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BT : Bồi thường GPMB : Giải phóng mặt bằng UBND : Ủy ban nhân dân ĐS : Đời sống SX : Sản xuất VKT : Vật kiến trúc TĐC : Tái định cư v MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT.................................................................. i DANH MỤC BẢNG ........................................................................................... iii MỤC LỤC ............................................................................................................ v LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................. i LỜI CẢM ƠN ...................................................................................................... ii Phần 1: MỞ ĐẦU ................................................................................................ 1 1.1. Đặt vấn đề................................................................................................... 1 1.2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................... 2 1.3. Yêu cầu của đề tài ...................................................................................... 3 1.4. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 3 1.4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học. ................................. 3 1.4.2. Ý nghĩa trong thực tiễn ........................................................................ 3 PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU................................................................... 4 2.1. Cơ sở lý luận .............................................................................................. 4 2.1.1. Giải phóng mặt bằng ........................................................................... 4 2.1.2. Thu hồi................................................................................................. 5 2.1.3. Bồi thường ........................................................................................... 5 2.1.4. Hỗ trợ .................................................................................................. 5 2.1.5. Tái định cư .......................................................................................... 5 2.2. Cơ sở pháp lý.............................................................................................. 5 2.2.1. Những văn bản luật của Chính phủ và cơ quan Trung ương ............. 5 2.2.2. Những văn bản pháp quy của tỉnh Cao Bằng liên quan đến công tác GPMB ..................................................................................................... 8 2.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ........................................................................... 9 2.4. Công tác GPMB trên thế giới..................................................................... 9 2.4.1. Trung Quốc ......................................................................................... 9 2.4.2. Singapore........................................................................................... 11 2.5. Công tác bồi thường và GPMB ở Việt Nam ............................................ 13 vi 2.5.1. Công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng ở Hà Nội................... 13 2.5.2. Công tác GPMB trên địa bàn thành phố Cao Bằng ......................... 14 2.5.3. Một số nghiên cứu về GPMB ............................................................ 15 Phần 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 16 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 16 3.2. Thời gian và địa điểm............................................................................... 16 3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 16 3.3.1. Khái quát về khu vực nghiên cứu và về dự án .................................. 16 3.3.2. Đánh giá thực trạng công tác GPMB ............................................... 16 3.3.3. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn mà ban đền bù GPMB gặp phải khi tiến hành công tác GPMB của dự án ................................................... 16 3.3.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác GPMB ở thành phố Cao Bằng trong thời gian qua .................................................. 16 3.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 16 3.4.1. Điều tra phỏng vấn............................................................................ 16 3.4.2. Điều tra các số liệu thứ cấp .............................................................. 17 3.4.3. Điều tra số liệu sơ cấp ...................................................................... 17 3.4.4. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu ............................................. 17 Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ................................................................. 18 4.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Cao Bằng .. 18 4.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................ 18 4.1.2.Các nguồn tài nguyên......................................................................... 19 4.1.3.Tiềm năng kinh tế và du lịch .............................................................. 20 4.2. Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng tại dự án khu công nghiệp Đề Thám, phường Đề Thám – thành phố Cao Bằng. ........................................... 20 4.2.1. Tổng quan về công tác giải phóng mặt bằng .................................... 20 4.2.2. Đánh giá kết quả bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất tại khu vực GPMB ............................................................................................ 21 4.2.3.Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án ........ 25 vii 4.3. Đánh giá mức độ ảnh hường của giải phóng mặt bằng đến đời sống người dân tại khu vực giải phóng mặt bằng .............................................................. 30 4.4. Đánh giá những thuận lợi khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng của dự án và đề xuất những phương án giải quyết.......................................... 32 4.4.1. Đánh giá những thuận lợi,khó khăn trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ........................................................................................... 32 4.4.2. Đề xuất các giải pháp và rút ra những bài học kinh nghiệm ........... 33 Phần 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................ 36 5.1. Kết luận : ................................................................................................... 36 5.2. Kiến nghị .................................................................................................. 37 TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................ 38 1 Phần 1 MỞ ĐẦU 1.1. Đặt vấn đề Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia và không thể thay thế được trong đời sống và sản xuất của con người. Trước nền kinh tế phát triển mạnh mẽ cùng với áp lực về sự gia tăng dân số làm cho diện tích đất đai ngày càng bị thu hẹp. Đồng thời quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh làm cho đất đai ngày càng có giá trị kinh tế cao và nhu cầu về mặt bằng lớn để phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh và phát triển kinh tế của địa phương. Để có mặt bằng thực hiện các dự án nêu trên chúng ta cần phải thu hồi và chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo từng dự án. Chính vì vậy, để việc triển khai các dự án đảm bảo đúng tiến độ thì công tác giải phóng mặt bằng [GPMB] giữ vai trò quan trọng. Trong những năm qua công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên cả nước đã đạt được những hiệu quả nhất định, góp phần vào việc phát triển kinh tế - xã hội của các vùng, miền, khu vực. Tuy nhiên do nhiều nguyên nhân khác nhau, những tồn tại, bất cập trong việc thực hiện chính sách này đã và đang làm hạn chế hiệu quả đầu tư của các dự án, tình hình bất ổn định về trật tự xã hội đang xảy ra ở nhiều địa phương. Đặc biệt là tình trạng khiếu kiện đối với lĩnh vực đất đai đang có chiều hướng gia tăng, trong đó nội dung khiếu kiện chủ yếu là từ chính sách thu hồi đất, giá bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Vấn đề giải phóng mặt bằng, bồi thường, và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được nhiều người quan tâm hơn cả vì trên thực tế có nhiều vướng mắc trong công tác này đang gây bức xúc trong dư luận, xã hội, ảnh hưởng xấu đến ổn định sản xuất, đời sống của nhân dân nhiều nơi, làm chậm tiến độ triển khai dự án đầu tư và gây lãng phí đất đai. Công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường hỗ trợ và tái định cư là vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp, tác động tới mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội, tới 2 mỗi người dân và cộng đồng dân cư. Giải quyết không tốt, không thỏa đáng quyền của người bị thu hồi đất sẽ dễ gây ra những khiếu kiện, đặc biệt những khiếu kiện tập thể, làm mất ổn định xã hội…. Điều đó cũng ảnh hưởng đến tiến độ thi công các công trình xây dựng và các dự án phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Nhiều dự án “treo” nhiều năm thậm chí hàng chục năm vì không giải phóng được mặt bằng. Cũng từ các tiêu cực xã hội nảy sinh, chất lượng công trình giảm sút, giá thành đội lên, các khoản tiền bồi thường của người dân không còn nguyên vẹn… Cùng với sự phát triển của tỉnh Cao Bằng nói chung và thành phố Cao Bằng nói riêng trong những năm gần đây đã có nhiều công trình, dự án được triển khai nhằm mục đích đẩy mạnh nền kinh tế của tỉnh, nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân và góp phần không nhỏ vào sự nghiệp phát triển chung của toàn tỉnh. Để đảm bảo tiến độ thực hiện các dự án trên địa bàn Thành phố thì công tác thu hồi, bồi thường và giải phóng mặt bằng phải được thực hiện một cách nhanh chóng, hiệu quả. Tuy nhiên, trên thực tế thì công tác này còn gặp những trở ngại, khó khăn dẫn đến việc bàn giao mặt bằng cho đơn vị thi công còn chưa kịp thời, làm ảnh hưởng đến tiến độ thi công của các dự án trên địa bàn thành phố. Xuất phát từ yêu cầu nói trên, được sự phân công của Khoa Quản Lý Tài Nguyên – Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của cô giáo TS. Vũ Thị Thanh Thủy – em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng hỗ trợ tái định cư khu công nghiệp Đề Thám , phường Đề Thám, thành phố Cao Bằng ”. 1.2. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của dự án khu công nghiệp Đề Thám, phường Đề Thám, thành phố Cao Bằng - Đề xuất phương án giải quyết có tính khả thi và rút ra bài học kinh nghiệm cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng cho địa phương trong thời gian tới. 3 1.3. Yêu cầu của đề tài - Nắm chắc Luật đất đai, các Thông tư, Nghị định, văn bản dưới luật, các quy định có liên quan đến công tác bồi thường thiệt hại và giải phóng mặt bằng. - Các số liệu, tài liệu, khảo sát điều tra phải đảm bảo tính trung thực, chính xác, phản ánh đúng hiện trạng và tình hình thực tế của các dự án đã lựa chọn để nghiên cứu. - Áp dụng đúng đối tượng, đúng mục đích và phạm vi cần nghiên cứu từ đó đánh giá được những tồn tại, khó khăn và tìm hiểu nguyên nhân. - Đề xuất các phương án, giải pháp trên cơ sở các Nghị định, Quy định, kết quả nghiên cứu phù hợp với thực tế của địa phương và mang tính khả thi. 1.4. Ý nghĩa của đề tài 1.4.1. Ý nghĩa trong học tọp và nghiên cọu khoa học. Đề tài tốt nghiệp là một cơ hội tốt cho mỗi sinh viên có thể hệ thống và củng cố lại kiến thức đã học trong nhà trường và áp dụng vào thực tế công việc, đáp ứng yêu cầu đào tạo. Qua đó biết cách thu thập, tổng hợp, xử lý số liệu và biết cách trình bày báo cáo một cách khoa học hoàn chỉnh 1.4.2. Ý nghĩa trong thọc tiọn - Đối với bản thân: việc tìm hiều và vận dụng chính sách của nhà nước trong công tác giải phóng mặt bằng giúp bổ sung kinh nghiệm trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nhanh, đầy đủ và hoàn thiện hơn. - Đối với địa phương: có thể nâng cao hiệu quả và đảm bảo áp dụng chính xác, đúng, đủ về bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho những hộ dân bị nhà nước thu hồi đất. Rút kinh nghiệm trong việc giải quyết những vướng mắc và đối thoại với nhân dân cho những dự án sau này. 4 Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở lý luận Trong công cuộc CNH - HĐH, việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài và phát triển cơ sở hạ tầng là yếu tố quan trọng trong chiến lược đưa đất nước ta đến năm 2020 cơ bản trở thành nước công nghiệp theo đúng lộ trình. Có thể nói công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng có vai trò không thể thiếu trong quá trình phát triển kinh tế, đẩy nhanh tốc độ xây dựng cơ sở hạ tầng, đưa đất nước lên tầm cao mới. Giải phóng mặt bằng là quá trình đa dạng và phúc tạp. Nó thể hiện khác nhau đối với mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội. Công tác giải phóng mặt bằng kéo dài sẽ làm chậm tiến độ của các dự án, làm ảnh hưởng tới cuộc sống của người dân trong khu vực dự án cũng như đánh mất niềm tin cho các nhà đầu tư. Bồi thường GPMB là khâu quan trọng mang tính chất đột phá trong quy hoạch sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để thu hút nguồn lực đầu tư phát triển và triển khai thực hiện công tác xây dựng cơ sở hạ tầng. Quá trình thực hiện công tác bồi thường GPMB phải đảm bảo hài hòa lợi ích của người dân bị thu hồi, lợi ích của chủ đầu tư dự án và lợi ích của Nhà nước, được thực hiện theo tiêu chí giữ vững ổn định và phát triển bền vững đất nước. Luật đất đai năm 1993 đã khẳng định đất là loại tài sản có giá và giá đó được công nhận ở quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê và cũng là bước đầu mở ra thị trường bất động sản tại Việt Nam. Luật đất đai năm 2003 cũng đã có phần đổi mới quan trọng trong việc thu hồi đất, nó đã góp phần hoàn thiện hơn các chính sách pháp luật đất đai. Sau đây là một số khái niệm cơ bản trong quá trình bồi thường thiệt hại và hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất: 2.1.1. Giọi phóng mọt bọng Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng công trình mới. 5 2.1.2. Thu họi Thu hồi đất: “Là việc Nhà nước ra Quyết định hành chính để thu lại quyền sử dựng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật này”. 2.1.3. Bọi thọọng Bồi thường là đền bù những tổn hại gây ra. Đền bù trả lại xứng với giá trị hoặc công lao. Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác. 2.1.4. Họ trọ Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới... 2.1.5. Tái đọnh cọ Tái định cư [TĐC] là việc di chuyển đến một nơi ở mới để sinh sống và làm ăn. Tái định cư bắt buộc là sự di chuyển không thể tránh khỏi khu nhà nước thu hồi đất hoặc trưng dụng đất để thực hiện các dự án phát triển. TĐC được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản, di chuyển đến một nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống thu nhập, cơ sở vật chất. Tái định cư là hoạt động nhằm giảm nhẹ tác động xấu về kinh tế - xã hội đối với bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung của đất nước. Hiện nay nước ta khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng đất được bố trí tái định cư bằng các hình thức sau: - Bồi thường bằng nhà ở. - Bồi thường bằng đất ở mới. - Bồi thường bằng tiền để xây dựng nơi ở mới. 2.2. Cơ sở pháp lý 2.2.1. Nhọng văn bọn luọt cọa Chính phọ và cọ quan Trung ọọng - Hiến pháp năm 1992 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam: + Điều 17: Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, 6 xã hội, khoa học, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân. + Điều 18: Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất, được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật. - Bộ luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam: + Điều 173: Quyền sở hữu. + Điều 176: Căn cứ xác lập quyền sở hữu. + Điều 177: Căn cứ chấm dứt quyền sở hữu. + Điều 180: Chiếm hữu tài sản có căn cứ pháp luật. + Điều 738 - 774: Quy định thừa kế quyền sử dụng đất. - Luật đất đai: + Luật Đất đai năm 1993. + Luật Đất đai năm 2003. - Các chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. + Nghị định số 90/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ ban hành quy định về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. + Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/04/1998 của Chính phủ về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. + Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai. + Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. + Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 7 + Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về Quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. + Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. + Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. + Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. + Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 142/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. + Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. + Thông tư số 06/2007/TT- BTNMT ngày 25/5/2007 hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về Quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. + Thông tư số 141/2007/TT-BTC ngày 31/11/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. 8 2.2.2. Những văn bản pháp quy của tỉnh Cao Bằng liên quan đến công tác GPMB + Căn cứ quyết định số 1160/QĐ-UBND ngày 02 tháng 7 năm 2008 của Ủy ban nhân dân tỉnh Cao Bằng về việc kiện toàn Hội đồng thẩm định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tỉnh . + Quyết định số 2872/2007/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2007 của UBND tỉnh về việc ban hành quy định về bồi thuòng, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Cao Bằng. + Quyết định số 2962/2008/QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2008 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Cao Bằng về việc ban hành bảng giá các loại đất năm 2009 trên địa bàn tỉnh Cao Bằng . + Quyết định số 52/2008/QĐ-UBND ngày 11 tháng 01 năm 2008 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Cao Bằng ban hành bảng giá bồi thường cây cối, hoa màu và thủy sản trên địa bàn tỉnh Cao Bằng . + Quyết định số 776/2009/QĐ-UBND ngày 24 tháng 8 năm 2008 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Cao Bằng ban hành bảng giá nhà và các công trình xây dựng gắn liền với đất để tính bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất . + Quyết định sô 3336/QĐ-UBND ngày 31/12/2009 của UBND tỉnh Cao Bằng ban hành quy định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Cao Bằng. + Quyết định số 3165/QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2009 của UBND tinh Cao Bằng về ban hành bảng giá các loại đất năm 2010 trên địa bàn tỉnh Cao Bằng . + Quyết định số 1886/2010/QĐ-UBND ngày 26 tháng 10 năm 2010của UBND tỉnh Cao Bằng về về ban hành bảng giá nhà và các công trình xây dựng gắn liền với đất để tính bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất . + Quyết định số 2562/QĐ-UBND ngày 29 tháng 12 năm 2010 của UBND tỉnh Cao Bằng về việc kiện toàn hội đồng thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tỉnh Cao Bằng . 9 2.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài - Trong điều kiện hiện nay ở tỉnh Cao Bằng nói chung và thành phố Cao Bằng nói riêng. Công tác GPMB được xác định là một trong những nhiệm vụ quan trọng trong chuyển dịch cơ cấu và phát triển kinh tế, xã hội cũng như sự tăng trưởng GDP của địa phương. Tuy nhiên, đây là vấn đề lớn, phức tạp, liên quan trực tiếp đến đại bộ phận nhân dân, dễ gây mất ổn định trật tự xã hội. - Công tác GPMB mang tính quyết định đến tiến độ của các dự án, là khâu đầu tiên trong việc thực hiện dự án. Việc làm này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư, mà còn ảnh hưởng đến đời sống vật chất cũng như tinh thần của những người bị thu hồi đất. - Công tác GPMB được triển khai thực hiện đúng tiến độ, đúng kế hoạch đề ra sẽ tiết kiệm được thời gian và việc thực hiện dự án có hiệu quả. Ngược lại công tác GPMB chậm, kéo dài gây ảnh hưởng đến tiến độ thi công các công trình cũng như chi phí cho dự án, có khi gây ra thiệt hại không nhỏ trong đầu tư xây dựng. - Mặt khác, nếu công tác GPMB ở các địa phương không được thực hiện tốt sẽ xảy ra hiện tượng “Dự án treo” làm cho chất lượng công trình bị giảm, các mục tiêu ban đầu không thực hiện được, từ đó gây lãng phí rất lớn cho ngân sách Nhà nước. Ngoài ra, khi Hội đồng đền bù giải quyết không thoả đáng quyền, lợi ích hợp pháp của người có đất bị thu hồi sẽ dễ dàng xảy ra những vụ khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu kiện tập thể, làm cho tình hình chính trị - xã hội ở địa phương mất ổn định. 2.4. Công tác GPMB trên thế giới 2.4.1. Trung Quốc Theo luật đất đai Trung Quốc việc thu hồi đất đai chỉ được tiến hành cho các dự án vì lợi ích chung, Chính phủ đứng ra đàm phán với người dân về bồi thường thiệt hại và thu hồi đất. Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, người bị thu hồi đất được thanh toán ba loại tiền: tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về tái định cư, tiền trợ cấp 10 bồi thường hoa màu trên đất. Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo tổng giá trị, tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với hệ số. Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các loại tài sản trên đất được tính theo giá cả hiện tại. Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng được thực hiện theo nguyên tắc đảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ. Việc quản lý giải phóng mặt bằng được giao cho các cục quản lý tài nguyên đất đai ở địa phương đảm nhiệm. Tổ chức, cá nhân được quyền sử dụng thửa đất nào sẽ trả tiền thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng. Để giải quyết nhà ở cho người dân khi giải phóng mặt bằng, phương thức chủ yếu của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ bằng cách tính ba khoản sau: Một là, giá cả xây dựng lại, chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; Hai là, giá đất tiêu chuẩn; Ba là, trợ cấp về giá cả. Ba khoản này cộng lại là tiền bồi thường về nhà ở. Việc bồi thường nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường cho dân ở nông thôn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và nông thôn. Đối với nhà ở của người dân thành phố, nhà nước bồi thường bằng tiền là chính, với mức giá do thị trường bất động sản quyết định qua các tổ chức trung gian để đánh giá, xác định giá. Với người dân nông thôn, nhà nước thực hiện theo những cách thức rất linh hoạt, theo đó, mỗi đối tượng khác nhau sẽ có cách bồi thường khác nhau: tiền bồi thường về sử dụng đất đai, tiền bồi thường về hoa màu, bồi thường tài sản tập thể. Theo đánh giá của một số chuyên gia tái định cư, sở dĩ Trung Quốc có những thành công nhất định trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là do: thứ nhất, đã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc đối với các hoạt động tái định cư, đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho người dân tái định cư, tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái định cư. Thứ hai, năng lực thể chế của chính quyền địa phương khá mạnh. Chính quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiện chương trình bồi thường hỗ 11 trợ tái định cư. Thứ ba, quyền sở hữu đất tập thể làm cho việc thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư có nhiều thuận lợi, đặc biệt là ở nông thôn. Tiền đền bù cho đất đai bị mất không trả cho từng hộ gia đình mà được cộng đồng sử dụng để tìm kiếm, phát triển đất mới hoặc mua của các cộng đồng sở tại hay dùng để phát triển kết cấu hạ tầng. Chính quyền thôn, xã chịu trách nhiệm phân chia cho các hộ bị ảnh hưởng. [Nguyễn Thị Dung - 2009: Tạp chí cộng sản, số 42] 2.4.2. Singapore Tại Singapore, đất đai được phân ra 2 hình thức sở hữu [nhà nước và tư nhân], trong đó đất sở hữu nhà nước chiếm 98%. Tùy theo từng dự án, từng loại đất và quy hoạch thì nhà đầu tư được thuê thời hạn 20, 30, 50 và 99 năm. Hết thời hạn, người thuê đất phải tháo dỡ công trình, trả lại đất cho nhà nước vô điều kiện. Việc đền bù giải toả ở Singapore được thực hiện theo Luật trưng dụng đất đai, Chính phủ đền bù theo giá quy định [thường thấp hơn giá thị trường], bù lại người dân bị giải toả cũng được bố trí căn hộ chung cư giá rẻ theo quy định của Chính phủ. Hiện nay, ở Singapore không có chế độ bồi thường lại bằng đất [ngoại trừ đất tôn giáo], nhờ đó mà nguồn lực vốn và đất đai được tập trung để đầu tư cơ sở hạ tầng, bán đất tạo nguồn thu cho ngân sách Trong trường hợp còn thời hạn thuê mà nhà nước thu hồi thì hai bên thương lượng giá bồi thường, nếu vẫn không thương lượng được thì đưa ra tòa án hoặc khiếu nại đến chính phủ. Nếu phán quyết cuối cùng cũng không thành thì nhà nước cưỡng chế thu hồi đất. [Tuấn Sơn - 2008: “Những bài học kinh nghiệm từ Singapore”] Sau khi có quy hoạch chi tiết và có dự án cụ thể, nhà nước tiến hành thu hồi đất để triển khai thực hiện. Nhà nước toàn quyền quyết định trong vấn đề thu hồi đất, người dân có nghĩa vụ phải tuân thủ [theo Luật về thu hồi]. Công tác thu hồi đất dựa trên nguyên tắc: + Thu hồi đất bắt buộc phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội và chỉnh trang đô thị. + Hạn chế thu hồi đất tư nhân, chỉ thu hồi khi thực sự cần thiết. 12 + Công tác thu hồi đất phải được sự cho phép của Chính phủ và các thành viên trong Nội các Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng. + Việc thu hồi đất được tiến hành theo từng bước chặt chẽ và có thông báo trước cho người dân 2- 3 năm. + Nếu người dân không chịu di dời để nhà nước thu hồi đất sẽ áp dụng cưỡng chế hoặc phạt theo luật xâm chiếm đất công. [Phạm Bình An-2008: “Một số kinh nghiệm của Singapore trong quản lý thị trường bất động sản”] . Chính sách đền bù: Mức đền bù thiệt hại căn cứ vào giá trị bất động sản của chủ sở hữu; các chi phí tháo dỡ, di chuyển hợp lý; chi phí mua vật tư thay thế; thuế sử dụng nhà mới. Nếu người dân không tin tưởng Nhà nước, có thể thuê một tổ chức định giá tư nhân để định giá lại và chi phí do Nhà nước chịu. Kinh nghiệm xác định giá đền bù cho thấy: Nhà nước Singapore đền bù giá thấp hơn giá hiện tại, vì giá bất động sản hiện tại đã bao gồm giá trị gia tăng do Nhà nước đầu tư hạ tầng, do đó Nhà nước điều tiết một phần giá trị đầu tư. Nhà nước không thể đáp ứng đền bù theo giá trong tương lai. Tuy nhiên, cũng có những yếu tố không chấp nhận khi tính mức đền bù. Đó là: Đòi được thưởng để di dời sớm hoặc muốn ở lại chỗ cũ nên đòi tăng đền bù mới chịu đi; đòi bồi thường vào việc đầu tư thêm vào ngôi nhà sau khi đã có quyết định giải tỏa, trừ khi căn nhà quá tệ cần được sơn sửa lại. Ngoài ra, sự gia tăng giá đất trong vòng 7 năm do sự phát triển của hạ tầng công cộng cũng được xem xét điều tiết. Phương thức thanh toán khi đền bù là trả trước 20% khi chủ nhà thực hiện việc tháo dỡ, phần còn lại trả khi hoàn tất việc di dời. Nếu hộ gia đình có nhu cầu cấp bách về nhà ở, sẽ thu xếp cho thuê với giá phù hợp. Nhìn chung, chính sách đền bù được tiến hành thận trọng [nhất là của tư nhân], có văn bản luật quy định chặt chẽ, tạo điều kiện thuận lợi và chính sách đèn bù công bằng đối với mọi tổ chức, cá nhân, do đó tạo được sự đồng thuận