Mua nhà ở xã hội: Bao lâu thì được bán lại? [Ảnh minh họa]
1. Nhà ở xã hội được bán, cho thuê, thuê mua đối với đối tượng nào?
Theo khoản 1 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, nhà ở xã hội phải được bán, cho thuê, thuê mua theo đúng đối tượng và điều kiện quy định tại Điều 49 và Điều 51 Luật Nhà ở 2014.
Xem thêm: Nhà ở xã hội là gì? Ai được mua nhà ở xã hội?
| Lưu ý: - Mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được giải quyết hỗ trợ nhà ở xã hội một lần theo quy định tại Điều 52 Luật Nhà ở 2014. - Việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư bằng ngân sách nhà nước thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. - Người thuê nhà ở xã hội không được cho thuê lại hoặc chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian thuê nhà theo hợp đồng đã ký với bên cho thuê. |
2. Người mua nhà ở xã hội bao lâu thì được phép chuyển nhượng?
- Khoản 4 Điều 62 Luật Nhà ở 2014 quy định bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở.
- Khoản 4 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP cũng quy định người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp [trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó] và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua;
Người mua, thuê mua chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Kể từ thời điểm người mua, thuê mua nhà ở xã hội được phép bán nhà ở xã hội cho các đối tượng có nhu cầu thì ngoài các khoản phải nộp khi thực hiện bán nhà ở theo quy định của pháp luật, bên bán căn hộ nhà chung cư phải nộp cho Nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó;
Trường hợp bán nhà ở xã hội thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất, tính theo giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm bán nhà ở.
Như vậy, căn cứ các quy định nêu trên, người mua, thuê mua nhà ở xã hội chỉ được phép chuyển nhượng lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu 05 năm kể từ thời điểm hoàn tất thanh toán toàn bộ tiền mua, thuê mua nhà ở đó. Trừ một số trường hợp ngoại lệ theo quy định của pháp luật.
3. Một số trường hợp ngoại lệ về chuyển nhượng nhà ở xã hội
3.1 Trường hợp muốn chuyển nhượng khi chưa đủ 05 năm
Theo Khoản 4 Điều 62 Luật Nhà ở 2014, khoản 5 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, trong trường hợp chưa đến thời hạn 05 năm nhưng bên mua, thuê mua có nhu cầu chuyển nhượng nhà ở phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở;
- Chỉ được bán lại cho một trong các đối tượng sau:
+ Đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó: bán lại cho Nhà nước [trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư] hoặc bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội [trong trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách];
+ Đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 49 Luật Nhà ở 2014, với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
| Lưu ý: Khoản 12 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP quy định việc bán lại nhà ở xã hội cho chủ đầu tư dự án hoặc cho đối tượng khác thuộc diện được mua, thuê mua nhà ở xã hội thực hiện theo quy định tại Điều 62 Luật Nhà ở 2014 và các quy định sau: - Trường hợp bán lại nhà ở xã hội cho chủ đầu tư dự án thì người bán lại phải thực hiện thủ tục thanh lý hợp đồng với chủ đầu tư. Giá bán lại tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. - Trường hợp bán lại nhà ở xã hội cho đối tượng khác thuộc diện được mua, thuê mua nhà ở xã hội thì người bán lại phải thực hiện thủ tục chuyển hợp đồng mua bán nhà ở xã hội với chủ đầu tư cho người mua lại thuộc diện được mua nhà ở xã hội và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. - Người mua lại nhà ở xã hội phải có các giấy tờ xác nhận về đối tượng và điều kiện theo quy định tại Điều 22 Nghị định 49/2021/NĐ-CP và liên hệ trực tiếp với chủ đầu tư dự án để nộp hồ sơ đề nghị mua nhà theo quy định tại Điều 20 Nghị định 49/2021/NĐ-CP. |
Theo quy định tại khoản 6 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, đối với dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê thì chủ đầu tư chỉ được bán sau thời gian tối thiểu là 10 năm kể từ khi hoàn thành bàn giao để cho thuê và chỉ được bán cho các đối tượng quy định tại Điều 49 Luật Nhà ở 2014, với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm.
3.3 Trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng
Căn cứ khoản 6 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng thì việc chuyển quyền sử dụng đất phải bảo đảm phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai.
Như Mai
HỎI ĐÁP PHÁP LUẬT LIÊN QUAN
Câu hỏi của bạn:
Em muốn mua nhà ở xã hội, cho em hỏi quyền sở hữu là 50 năm có đúng không ạ?
Câu trả lời của Luật sư:
Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: . Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:
Cơ sở pháp lý
Nội dung tư vấn thời hạn sử dụng nhà ở xã hội
1. Thời hạn sử dụng nhà ở xã hội
Điều 55 Luật nhà ở 2014 quy định, nhà ở xã hội là nhà chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ. Theo các quy định hiện hành, không có quy định cụ thể nào về thời hạn sở hữu nhà ở xã hội hay sở hữu nhà ở chung cư. Theo quy định tại khoản 1 điều 99 Luật nhà ở 2014, thời hạn sử dụng nhà chung cư căn cứ vào hai yếu tố sau:
- Cấp công trình xây dựng;
- Kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh
Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 03:2009/BXD quy định:
- Nhà chung cư được phân thành 4 cấp [từ cấp I đến cấp IV], nhà ở riêng lẻ được phân thành 2 cấp [III và IV] theo Bảng A.1 Phụ lục A;
- Cấp của nhà chung cư và nhà ở riêng lẻ có các tầng hầm được chọn theo cấp cao hơn căn cứ số tầng trên mặt đất [Bảng A.1] hoặc số tầng hầm [Bảng A.2].
Độ bền vững của công trình được chia ra 4 bậc theo quy định mục 2.2.1.8 của QCVN 03:2009 như sau:
- Bậc I: Niên hạn sử dụng trên 100 năm;
- Bậc II: Niên hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm;
- Bậc III: Niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm;
- Bậc IV: Niên hạn sử dụng dưới 20 năm.
Thời hạn sử dụng nhà ở xã hội
2. Quyền sở hữu nhà ở xã hội khi hết niên hạn sử dụng
Theo quy định tại khoản 2 điều 99 Luật nhà ở khi hết niên hạn sử dụng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định sau đây:
- Trường hợp bảo đảm chất lượng và an toàn thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định
- Trường hợp bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo UBND cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm sau:
- Trường hợp phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới;
- Trường hợp khu đất không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại nhà chung cư này cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt;
- Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư không chấp hành việc phá dỡ hoặc không bàn giao nhà ở thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cưỡng chế phá dỡ hoặc cưỡng chế di chuyển để bàn giao nhà ở;
- Chủ sở hữu có nhà chung cư bị phá dỡ được bố trí tái định cư theo quy định tại điều 116 Luật nhà ở
Theo quy định tại khoản 1 điều 123 Luật nhà ở và điều 73 nghị định 99/2015/NĐ-CP, bên bán được bán nhà ở gắn với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất ở có nhà ở đó cho bên mua trong một thời hạn nhất định. Trong thời hạn đó, bên bán không được đơn phương chấm dứt hợp đồng, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.
Bên mua được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại khoản 1 điều 7 như sau: thu hồi Giấy chứng nhận của bên bán và cấp Giấy chứng nhận mới cho bên mua hoặc ghi bổ sung vào trang 3 của Giấy chứng nhận đã cấp cho bên bán và giao lại Giấy chứng nhận này cho bên mua. Trong trường hợp bên mua và bên bán có thỏa thuận về việc bên mua nhà ở được quyền bán, tặng cho, để thừa kế, góp vốn bằng nhà ở thì bên mua lại, bên được tặng cho, bên được thừa kế, bên nhận góp vốn chỉ được sở hữu nhà ở theo thời hạn mà bên mua nhà ở lần đầu đã thỏa thuận với chủ sở hữu lần đầu.
Khi hết thời hạn sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng thì thực hiện xử lý nhà ở theo quy định tại Điều 8 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP như sau: Quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được chuyển lại cho chủ sở hữu nhà ở lần đầu hoặc người thừa kế hợp pháp của chủ sở hữu lần đầu. Cơ quan có thẩm quyền thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp cho đối tượng đang sở hữu nhà ở và cấp lại Giấy chứng nhận cho đối tượng được xác định là chủ sở hữu nhà ở lần đầu.
Bài viết tham khảo:
Để được tư vấn chi tiết về thời hạn sử dụng nhà ở xã hội, quý khách vui lòng liên hệ tới tổng đài tư vấn pháp luật đất đai 24/7: 1900 6178 để được luật sư tư vấn hoặc gửi câu hỏi về địa chỉ Gmail: . Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.
Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.